Ein Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken, das unter anderem Lage, Eigentumsverhältnisse und mit einem Grundstück verbundene Rechte verzeichnet.
Geschichte
Im Mittelalter wurden Grundstückserwerbungen oder Übereignungen einer Grundherrschaft in einem so genannten Traditionskodex aufgezeichnet.
Das Domesday Book war das große, unter Wilhelm, dem Eroberer für England entworfene Grundbuch, das die Verteilung des Grundbesitzes genau festlegte.
Deutschland
Der Begriff des Grundbuchs wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Grundbuchordnung (GBO) nicht einheitlich verwandt. Nach § 3 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch eine besondere Stelle (Grundbuchblatt). Das Grundbuchblatt ist für das Grundstück als das Grundbuch im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs anzusehen. Die Amtsgerichte sind als Grundbuchämter für die in ihrem Bezirk liegenden Grundstücke zuständig. In Baden-Württemberg sind zum Teil die staatlichen Notariate und die größeren Gemeinden als Grundbuchämter zuständig.
Das Grundbuch enthält neben der Aufschrift ein Bestandsverzeichnis (Register), in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind. Ferner werden in dem Register grundstücksgleiche Rechte (Wohnungseigentum, Erbbaurecht) verzeichnet. Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen.
- Die Erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschaftsverhältnisses (beispielsweise "in Erbengemeinschaft"), und die Grundlagen der Eintragung.
- Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der Dritten Abteilung einzutragen sind: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Kaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug), Verfügungsbeschränkungen, Wegerechte usw.
- Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken (auch Zwangshypotheken, die beispielsweise die Finanzämter für Steuerschulden in einem verkürzten Verfahren eintragen lassen können), Grundschulden und (sehr selten) Rentenschulden.
Löschungen im Grundbuch bedeuten nicht, dass ein Eintrag entfernt wird, da jede Maßnahme, auch die erledigte, im Grundbuch lesbar bleiben muss. Er wird vielmehr gerötet, also rot unterstrichen und die Löschung als Vermerk eingetragen. Inzwischen sind sehr viele Grundbücher bereits auf ein elektronisches Verfahren umgestellt worden.
Eintragungen und Veränderungen im Grundbuch setzen einen Antrag und die Bewilligung des voreingetragenen Betroffenen voraus. So bedarf im Vollzug des Kaufs einer Immobilie die Eigentumsübertragung (vergleiche Auflassung) der Eintragung im Grundbuch. Hierzu ist neben der notariellen Urkunde, die die Auflassung bezeugt, zusätzlich eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes erforderlich.
Gegen falsche Eintragungen gibt es den Rechtsbehelf der Beschwerde, wenn eine Amtslöschung vorzunehmen oder ein Amtswiderspruch einzutragen ist. Ansonsten ist die Berichtigung nur mit dem Willen des Eingetragenen beziehungsweise durch Verpflichtungsklage gegen den Eingetragenen zu erreichen. Der dingliche Berichtigungsanspruch verjährt nicht.
Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein elektronisch geführtes Grundbuch kann gegebenenfalls auch über das Internet eingesehen werden.
Besondere Bedeutung für den Grundstückskauf hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB. Danach wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zu Gunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Geschützt ist allerdings nur der rechtgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Informationen zu den Flurstücksbezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, in der Regel dem Liegenschaftskataster, entnommen. Die Flurkarte wiederum, auf der der reale Nachweis der Grundstücksbezeichnungen und Grenzen erfolgt, hat als amtliche Karte des Katasteramts Anteil am öffentlichen Glauben des Grundbuchs.
Da im Text einer Grundbucheintragung meist auf Urkunden Bezug genommen wird, gehört immer auch die zugehörige Grundbuchakte, die Ausfertigungen der Grundlage der gültigen Eintragung enthält (Kaufvertrag, Grundschuldbestellungsurkunde) zum wesentlichen Grundbuchinhalt.
Siehe auch: Sachenrecht
Österreich
In Österreich ist das Grundbuch bei den Bezirksgerichten angesiedelt. Es wird im Wege der automationsunterstützten Datenverarbeitung geführt.
Das Hauptbuch, von dem es je Katastralgemeinde eines gibt, ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem für alle Liegenschaften folgendes eingetragen ist:
- das so genannte Gutbestandsblatt auf dem Blatt A: Hier werden die Größe, Bebauung etc. eingetragen und auch die Dienstbarkeiten oder Servitute, die dieses Grundstück an anderen Grundstücken hat;
- die Eigentumsverhältnisse auf dem Blatt B: Hier sind die Eigentümer ersichtlich;
- das so genannte Lastenblatt auf dem Blatt C: Es sind hier die Servitute von anderen, die dieses Grundstück betreffen, eingetragen. Aber auch Belastungen wie Schulden, die grundbücherlich verbürgt, also verbüchert sind, sind hier eingetragen.
- Nicht mehr aktuelle Eintragungen befinden sich im Verzeichnis der gelöschten Eintragungen.
Die Urkunden, welche die Grundlage für die Eintragungen bildeten, werden in der Urkundensammlung aufbewahrt.
Jedermann darf darauf vertrauen, dass die Eintragungen richtig sind (Materielles Publizitätsprinzip).
Eine Abschrift oder ein Ausdruck, der eine bestimmte Liegenschaft betrifft, wird als Grundbuchsauszug bezeichnet.
Das Grundbuch ist öffentlich, das heißt, dass jedermann in das Grundbuch Einsicht nehmen und sich Auszüge erstellen lassen kann.
Außerdem gibt es noch separate Sondergrundbücher:
- Landtafeln für ehemalige adlige Güter
- Bergbücher
- Eisenbahnbücher
- Wasserbücher
Das Hauptbuch des österreichischen Grundbuches wird flächendeckend in digitaler Form geführt.