Wohnungseigentum (zu unterscheiden vom Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine besondere Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung, einer so genannten Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus oder auch Reihenhaus).
Der Grund dafür, dass es einer besonderen Form des Eigentums bedarf, liegt darin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich des Eigentums keinen Unterschied zwischen einem Grundstück und darauf errichteten Gebäuden kennt. Wer ein Haus kauft, unterzeichnet beim Notar einen Grundstückskaufvertrag oder ersteigert dieses in einer Zwangsversteigerung. Das Haus ist mit dem Grundstück nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich fest verbunden - eine Immobilie.
Um dennoch die Möglichkeit zu schaffen, Eigentum an einzelnen Wohnungen oder sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen zu erwerben, wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen aufgeteilt wird und jeder (zukünftige) Wohnungseigentümer einen Anteil (Miteigentumsanteil) an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird damit zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, als eigenständiges Objekt geführt wird. Sie kann unabhängig von den anderen Anteilen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Dadurch hat eine Zwangsversteigerung eines Anteils keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus
- einem Eigentumsanteil in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000 an einem Grundstück (in der Regel Miteigentumsanteil oder MEA genannt)
- dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung.
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil auch mit einem
- Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück, oder
- Teileigentum anstatt Wohnungseigentum, das sind nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume (z.B. Kellerräume, Garagen oder Gewerbeeinheiten), verbunden sein.
Die Aufteilung des Gebäudes und das Innenverhältnis der Eigentümer regelt die notarielle Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält eine textuelle Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem die Wohnungen markiert sind. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich ergeben durch nachträgliche Ausbauten, z.B. im Dachgeschoss oder durch Willkür des ehemaligen Alleinbesitzers. Eine Aufteilung in Sondereigentum kann nur mit einer behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen des Gebäudes erfolgen.
Ebenfalls wesentlicher Bestandteil der Teilungserklärung ist die Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaftsordnug regelt das Verhältnis der Wohnungs- oder Teileigentümer untereinander. Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung, in der Regel ist dies ein allstimmiger Beschluss, verändert werden können.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle, die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. bleiben Gemeinschaftseigentum.
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums für sich nutzen zu dürfen. Die genaue Unterscheidung in Sondereigentum/Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit für die Instandhaltung und damit die Kostenverteilung abhängt.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden.
Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen über Einzelheiten der Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum und dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
Ein Vorgänger des Wohnungseigentums ist das Stockwerkseigentum, das in einigen Gebieten Deutschlands gebräuchlich war, aber rechtlich nicht besonders gut geregelt ist und deshalb den Spottnamen Händelhaus trug, weil Streit zwischen den Eigentümern die Regel war.