Grundstücksbewertung
Die Grundstücks- und Immobilienbewertung (auch veraltet Güterabschätzung) ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse versucht, einen Wertansatz für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilie) zu ermitteln.
Zwecke der Grundstücksbewertung
- Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
- Wertermittlung in der Zwangsversteigerung
- Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
- Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
- Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
- Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff BewG)
- Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff BewG)
- Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes
Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch hierzu qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Diese Sachverständigen haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienökonomie oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung.
Nach § 193 BauGB erstattet auch ein Gutachterausschuss Verkehrswertgutachten.
Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.
Deutsche Verfahren
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (so genannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist, dass eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet (§ 13 WertV).
Ertragswertverfahren
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und so genannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien (§ 15 WertV).
Sachwertverfahren
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie etwa bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen (§ 21 WertV).
Anwendung
Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung (WertV) normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet.
Als Ergänzung zur Wertermittlungsverordnung (WertV) sind Wertermittlungs-Richtlinien (WertR) erlassen worden.
Internationale Verfahren
Es gibt weitere Verfahren, die international angewendet werden:
