Wohnungseigentum (Deutschland)

Deutschland

Wohnungseigentum (zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung. Es wird im Grundbuch begründet, d.h. jede Wohnung erhält bei der Begründung (siehe nachfolgend) ein eigenes Grundbuchblatt und kann damit wie jede andere Immobilie verkauft, belastet, verschenkt werden. In Ländern ohne Grundbuch (das sind weltweit die meisten) wird das Wohnungseigentum auf (rein) vertragliche Weise begründet und verkauft.

Begrifflichkeit

Im rechtlichen Sinne umfasst das Wohnungseigentum drei untrennbare Komponenten:

1. das Sondereigentum an den Räumen der Wohnung,
2. das Miteigentum am Gemeinschaftseigentum (vor allem am Grundstück und am Verwaltungsvermögen) und
3. das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnung (Sondereigentum) kann sowohl innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) liegen, als auch in einem Doppelhaus, Reihenhaus oder einer anderen (Mehrhausanlage).

Stets verbunden mit der konkreten Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie das Grundstück und dessen Zubehör. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel ausgedrückt.

Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches jedem Wohnungseigentümer das Recht gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen (§ 20 WEG) und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.

Geschichte

Vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es in den Vorgängerrechten einzelner Länder so genanntes Stockwerkseigentum. Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen Händelhaus (in Süddeutschland: „Streithäuser“), weil Streit zwischen den Eigentümern häufig gewesen sein soll. Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden.

Das BGB allerdings definiert ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude als wesentlichen Bestandteil des Grundstücks (§ 93, § 94 BGB). Wesentliche Bestandteile teilen jedoch das rechtliche Schicksal des Grundstücks, also können im Umkehrschluss keine Rechte an wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks begründet werden. Somit wird der Eigentümer des Grundstücks kraft Gesetz auch Eigentümer des wesentlichen Bestandteils (§ 946 BGB). Der bisherige Eigentümer des wesentlichen Bestandteils kann auch keinen Herausgabeanspruch gem. § 985 BGB geltend machen.

Diese Regelung erwies sich als zu unflexibel. Nach dem Zweiten Weltkrieg zwang der Wohnraumbedarf dazu, Formen zu finden, wie Wohnraumsuchende an dessen Finanzierung beteiligt werden, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten konnten. Diese Möglichkeit wurde mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) vom 15. März 1951 geschaffen.

Die letzte Reform des Wohnungseigentumsrechtes erfolgte zum 1. Juli 2007. Hier wurde eine gegenständliche beschränkte Rechtsfähigkeit (Teilrechtsfähigkeit) der Eigentümergemeinschaft gesetzlich festgeschrieben (§ 10 Abs. 6 WEG), die bereits zwei Jahre zuvor von der Rechtsprechung anerkannt worden war (Beschluss des BGH von 2005, Az. V ZB 32/05). Außerdem wurde die Außenhaftung der Mitglieder beschränkt, das gerichtliche Verfahren auf das Klageverfahren nach der Zivilprozessordnung umgestellt statt des bisherigen Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit ( WEG), die Gemeinschaft zur Führung einer Beschlusssammlung verpflichtet (§ 24 Abs. 7 WEG) und die Möglichkeit geschaffen, in bestimmten Fällen von starren Regeln der Gemeinschaftsordnung durch 3/4- Mehrheitsbeschlüsse abzuweichen (§ 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 WEG).

Rechtliche Konstruktion

Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine (direkten) Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem

• Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes so gekennzeichnet sind (meist mit einer Nummer), dass sie eindeutig einem bestimmten Wohnungseigentum (bzw. Teileigentum) oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen. Nach Auffassung des Kammergerichts ist es nicht notwendig, in der notariellen Teilungserklärung eine Festlegung zwischen Wohnungs- und Teileigentum zu treffen, was für erhebliche Erleichterung in der Zukunft bedeuten kann .

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Regeln über den Verwaltungsbeirat, Vollmachten für den Verwalter etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung verändert werden können, d. h. jeder einzelne Eigentümer muss die Änderung öffentlich beglaubigt unterschreiben, und sie muss dann beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Erleichterungen haben sich durch die WEG-Novelle zum 1. Juli 2007 ergeben, insbesondere um in Einzelfällen verbrauchsbezogene Umlageschlüssel und Modernisierungen mit 3/4-Mehrheit durchsetzen zu können.

Einräumungsvertrag

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum nach § 3 WEG entspricht der Teilungserklärung. Der Einräumungsvertrag ist im Gegensatz zur Teilungserklärung zwingend notariell zu beurkunden. Der wesentliche inhaltliche Unterschied ist, dass eine vertragliche Einräumung dann notwendig wird, wenn mehrere Personen Eigentümer des zu teilenden Grundstücks sind. Ein Beispiel hierfür wäre eine Erbengemeinschaft, die ein Mehrfamilienhaus erbt. In diesem Fall wird man, um unterschiedliche Interessenlagen zu berücksichtigen, vertraglich jedem das Sondereigentum an einer Wohnung vertraglich einräumen. Denn mit den Rechten am Sondereigentum kann jede betroffene Person entscheiden, wie sie mit ihrem Eigentum verfahren möchte.

Eigentumsformen

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit und Kostentragungspflicht der Instandhaltung abhängt.

Sondereigentum

Sondereigentum definiert sich über alles, was nicht gemeinschaftliches Eigentum nach §1 Abs. 5 WEG ist. Es umfasst sowohl Wohnungs- sowie Teileigentum. Zudem erhält jede von der Teilungserklärung/Einräumungsvertrag zum Sondereigentum ernannte Räumlichkeit ein eigenes Grundbuchblatt. Einzige Voraussetzung dafür ist, dass das zuständige Bauprüfungsamt die Abgeschlossenheit der zum Sondereigentum erklärten Räumlichkeiten bescheinigt. Des Weiteren wird dem Sondereigentum ein Miteigentumsanteil zugeordnet und im Bestandsverzeichnis des jeweiligen Grundbuchblattes eingetragen. Der Miteigentumsanteil und die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft sind untrennbar vom Sondereigentum.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer abgeschlossenen Wohnung und deren Nebenräumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 WEG).

Teileigentum

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume, Keller (vgl. § 1 Abs. 3 WEG).

Gemeinschaftseigentum

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel kann von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt werden. Grundsätzlich obliegt der Gemeinschaft die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Sondernutzungsrechte

Gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen. Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Balkonen/Loggien üblich. Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch Vereinbarung (Teilungserklärung) so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten gemäß § 16 Abs.2 WEG die Kostentragung durch alle Eigentümer vor. Instandhaltungen sind weiterhin Sache der Gemeinschaft, sofern diese nichts anderes beschlossen bzw. vereinbart hat.

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.

Verwaltungsbeirat

Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen (§ 29 WEG). Wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, muss dieser aus (genau) drei Wohnungseigentümern bestehen: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Bestellt werden können nur natürliche Personen; wenn ein Wohnungseigentum einer Gesellschaft oder einem Verein gehört, kann deren gesetzlicher Vertreter bestellt werden. Der Verwalter selbst kann nicht zum Mitglied des Beirats bestellt werden, auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist. Dementsprechend sind auch leitende Personen des Verwaltungsunternehmens von einer Bestellung ausgeschlossen. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und kontrolliert den Verwalter (§ 29 Absätze 2 und 3 WEG). Er ist beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern und für die Prüfung von Abrechnung, Wirtschaftsplan, Kostenvoranschlägen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig.

Wohnungseigentum als Kapitalanlage

Wohnungseigentum stellt eine der bedeutendsten Anlageformen in Deutschland dar, weil Eigentumswohnungen in beiden Nutzungsformen (vermietet oder selbstgenutzt) als eine der - vor der Inflation - sichersten Kapitalanlagen und als eine gute Form der Altersvorsorge gelten. In Deutschland gab es im Jahr 2008 5.180.000 Eigentumswohnungen.

Schweiz

Das Wohneigentumsrecht benennt der Gesetzgeber in der Schweiz als Stockwerkeigentum (Art. 712a – 712t ZGB).

Stockwerkeigentum ist speziell ausgestaltetes Miteigentum. Dabei werden gemeinschaftliches Recht an den dem gemeinsamen Zweck dienenden Teilen des Gebäudes und das Sonderrecht für in sich geschlossene Räume wie Wohnungen oder Stockwerke bzw. Teile davon unterschieden. Von Gesetzes wegen können nicht als Sonderrecht ausgeschieden werden der Boden, auf dem die Baute steht und die Tragstruktur bzw. Fassade, Dach, Stützmauern, Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern dienen (Bsp. Treppenhäuser).

Die Begründung von Stockwerkeigentum kann erfolgen durch einseitige Erklärung des Grundeigentümers, durch Vertrag der Miteigentümer, durch Verfügung von Todes wegen und durch Erbteilungsvertrag. Das Beteiligungsverhältnis der einzelnen Stockwerkeigentümer unter sich wird durch sog. Wertquoten bestimmt, die nach einem bestimmten Schlüssel festgesetzt werden. Die Rechte und Pflichten der einzelnen Stockwerkeigentümer können über das dispositive Recht hinaus näher bestimmt werden. Hiezu wird meistens eine sog. Benützungs- und Verwaltungsreglement in den Grundbuchblättern der Basisliegenschaft und der einzelnen Stockwerkeinheiten angemerkt.

Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer (Stockwerkeigentümergemeinschaft [kurz StWEG]) ist als Rechtsgemeinschaft des Sachenrechts prozess- und betreibungsfähig.

Der Verwalter wird von der Stockwerkeigentümerversammlung gewählt (Auftragsverhältnis). Er vertritt die StWEG beim Liegenschaftenbetrieb im internen und externen Verhältnis. Er überwälzt die Kosten – soweit nicht anders vereinbart – im Verhältnis der Wertquoten auf die Stockwerkeigentümer.

Die Stockwerkeigentümerversammlung entscheidet über alle Angelegenheiten, für die der Verwalter nicht zuständig ist, bestellt den Verwalter und überwacht ihn, kann Ausschüsse oder Abordnungen wählen, genehmigt jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten, befindet über die Eröffnung des Erneuerungsfonds und die erforderlichen Versicherungen. Außer bei baulichen Massnahmen fasst die Versammlung ihre Beschlüsse im einfachen Mehr. Vorbehältlich besonderer Bestimmungen sind für Versammlung und Anfechtung Vereinsrecht anwendbar.

Die Veräusserung erfolgt nach den Regeln für den Grundstückkauf. Der Stockwerkeigentumsbesitz umfasst vorbehältlich der subjektiv-dinglichen Verknüpfung meistens mehrere zu übertragende Grundstücke: Sonderrecht mit der Wohnung, Sonderrecht mit einem allf. Bastelraum, Sonderrecht für den Autoeinstellplatz in der Tiefgarage, für die meistens separates Miteigentum begründet wird.

Literatur

• Paul Kaller: Eigentumswohnung. dtv, 2. Auflage, München 2004 ISBN 3-423-58059-3; 3. Aufl., erscheint im Herbst 2007.
• Bärmann/Pick: Wohnungseigentumsgesetz, 17. Auflage, ISBN 3-406-37700-9, München 2006
• Alexander C. Blankenstein: WEG Reform 2007., WRS Verlag, 2007, ISBN 978-3-448-07120-7
• Wilfried J. Köhler: Das neue WEG, Verlag Dr. Otto Schmidt, 2007, ISBN 978-3-504-45710-5
• Schmidt, Rolf: Sachenrecht II:Immobiliarsachenrecht, Kreditsicherungsrecht, 4. Aufl., Dr. Rolf Schmidt GmbH:Grasberg bei Bremen, 2008, ISBN 978-3-86651-047-0
• Pachowsky, Reinhold: Profi-Handbuch Wohnungs- und Hausverwaltung, ISBN 978-3-8029-3353-0 für den privaten Eigentümer
• Bärmann: Wohnungseigentumsgesetz. Kommentar, 10. Auflage, München 2008, ISBN 978-3-406-57308-8
• Jennißen (Hrsg.): Wohnungseigentumsgesetz, Köln 2008, ISBN 978-3-504-45062-5

Weblinks

• Wiktionary: Eigentumswohnung – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen
• Text des Wohnungseigentumsgesetzes
• Zum Stockwerkseigentum nach altem badischem Landesrecht (PDF; 77 kB)
• Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz
• Stockwerkeigentum in der Schweiz

Quellen

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