Zwangsversteigerung (Deutschland)
Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) unterliegt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) gesetzlich geregelt.
Zweck
Die Zwangsversteigerung ist eine der Möglichkeiten der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen. In besonderen Fällen findet die Zwangsversteigerung unter anderem auch auf Antrag eines Erben zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft, auf Antrag eines Miteigentümers zur Aufhebung einer Gemeinschaft nach Bruchteilen (wenn beispielsweise Eheleute "zu je 1/2 Anteil" im Grundbuch eingtragen sind) oder im Insolvenzverfahren auf Antrag des Insolvenzverwalters statt.
Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem (bebaute und unbebaute) Grundstücke, Erbbaurechte und mit Sondereigentum verbundene Miteigentumsanteile (Eigentumswohnungen).
Die Zwangsversteigerung führt - im Unterschied zur Zwangsverwaltung - zu einer Verwertung der Immobilie.
Zuständigkeit
Das Verfahren wird beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht durchgeführt. Örtlich ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, zuständig. Nicht selten allerdings ist die Zuständigkeit bei einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amtsgerichte konzentriert. Funktionell ("personell") ist der Rechtspfleger zuständig.
Verfahren
Antrag
Die Zwangsversteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung muss durch den Gläubiger beantragt werden. Der Rechtspfleger prüft, ob der Antrag ordnungsgemäß ist und die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung vorliegen. Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Im Grundbuch wird vermerkt, dass die Zwangsversteigerung angeordnet ist.
Vor dem Versteigerungstermin
Sodann wird meist ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Gutachtens über den Wert des Grundstücks einschließlich seiner Bebauung beauftragt. Nach Anhörung der Beteiligten wird auf der Grundlage dieses Gutachtens der Verkehrswert durch Beschluss festgesetzt.
Der Versteigerungstermin wird bestimmt. Er wird durch Aushang im Amtsgericht und Veröffentlichung im Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt meist auch die Veröffentlichung in einer örtlichen Tageszeitung und immer häufiger im Internet.
Versteigerungstermin
Im Versteigerungstermin wird das "geringste Gebot" aufgestellt. Es enthält die wegen vorrangiger Grundbucheintragung bestehen bleibenden Rechte und den bar zu zahlenden Teil.
Die Mindestzeit, in der im Versteigerungstermin Gebote abgegeben werden können (Bietungszeit), beträgt 30 Minuten. Früher hatten Interessenten mindestens eine Stunde Zeit, Gebote abzugeben ("Bietungsstunde").
Der das Verfahren betreibende Gläubiger oder ein anderer dazu Berechtigter (beispielsweise der Schuldner), kann von jedem Bieter Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese Sicherheit wird oft bar geleistet. Es kann dazu aber auch ein von der Bundesbank bestätigter Scheck, ein Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt ist, oder die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes verwendet werden.
Liegt das beste im Termin abgegebene Gebot (Meistgebot) unterhalb 7/10 des Verkehrswertes, muss der Zuschlag versagt werden, wenn dies ein dazu Berechtigter beantragt. Liegt das Meistgebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswertes, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen. In beiden Fällen ist sofort ein neuer Versteigerungstermin zu bestimmen, in dem diese Grenzen nicht mehr gelten.
Der betreibende Gläubiger kann jederzeit, unabhängig von der Höhe des Gebots, die Einstellung des Verfahrens bewilligen. Das führt dann in der Regel ebenfalls zur Versagung des Zuschlags.
Nach dem Versteigerungstermin
Wird der Zuschlag erteilt, bestimmt der Rechtspfleger einen Verteilungstermin. In diesem wird der Versteigerungserlös nach einer gesetzlich vorgegebenen Rangfolge den Gläubigern zugeteilt.
Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an dem Grundstück oder das Erbbaurecht auf den Ersteher über. Die deshalb erforderliche Berichtigung des Grundbuchs wird vom Versteigerungsgericht veranlasst.
Weblinks
Durch deutsche Amtsgerichte veranlasste Bekanntmachung von Versteigerungsterminen im Internet:
- [http://www.assetgate.de/ Kostenlose Zwangsversteigerungsdatenbank bundesweit mit 17.000 Immobilien
- Nordrhein-Westfalen
- Einzelne Gerichte verschiedener Bundesländer
