Facilitymanagement

Anlagenmanagement bzw. Facility Management [fəˈsɪlɪtɪ ˌmænidʒmənt] (Abk.: FM) bezeichnet die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (engl. facilities).

Im eigentlichen Sinne erstreckt sich Facility-Management nicht nur auf Hausmeister- oder Hausverwaltungstätigkeiten, allerdings wird der Begriff zunehmend euphemisiert und wird daher mittlerweile häufig als Bezeichnung für einen Beruf verwendet, der dem eines Hausmeisters entspricht. Durch den Anglizismus erfährt die Berufsbezeichnung im deutschen eine zusätzliche Akademisierung, die häufig jedoch nichts mit der Realität gemein hat. Eigentlich umfasst das Facility Management die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen. Dazu gehören technische, infrastrukturelle und kaufmännische Aufgaben, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen (siehe auch Gebäudemanagement im Corporate Real Estate Management). Beispiele dafür sind die Wartung von Reinraumbelüftungen in der Halbleiterherstellung, die Bühnenbeleuchtung in Konzerthäusern, aber auch das Beschaffungsmanagement für sämtliche Energiearten und Reinigungsmaschinen, die in einem Gebäude benötigt werden.

Durch die zunehmende Auslagerung verschiedener Aufgaben eines Unternehmens wächst der Markt für Dienstleistungen in diesem Bereich. Das Gebäudemanagement ist ein Teil des Facility-Managements und umfasst neben der Hausverwaltung auch die bauliche Betreuung von Gebäuden.

Als grundsätzlich neue Idee spielt der strategische Ansatz im Facility-Management eine entscheidende Rolle. Gebäude, Liegenschaften und betriebliche Abläufe werden im FM ganzheitlich betrachtet. Ziel der koordinierten Abwicklung von Prozessen ist dabei, die Betriebs- und Bewirtschaftungskosten dauerhaft zu senken, Fixkosten zu flexibilisieren, die technische Verfügbarkeit der Anlagen zu sichern und den Wert Gebäuden und Anlagen langfristig zu erhalten.

Seit kurzem hat sich Facility-Management als eigene Wissenschaft etabliert, wird als Studiengang an verschiedenen Hochschulen angeboten und entwickelt sich zu einer eigenständigen Management-Disziplin. (Lit.: Lochmann). Verschiedene Unternehmen und öffentliche Einrichtungen haben Facility-Management gleichberechtigt neben anderen Management-Methoden etabliert. (Lit.: Nävy)

Außerdem wird seit einiger Zeit leistungsfähige Software zum Facility-Management angeboten und die Aufgaben des Facility-Management in Managementsysteme integriert.

==========================================================

Richtigstellung im Diskussionsforum (10.07.2007)

Zitat: "Stark vereinfacht entspricht es den Aufgaben der Hausverwaltung und des Hausmeisters". Der englische Begriff für Hausmeister ist "caretaker". Da Facility Management kein "Caretaker Management" ist lautet die deutsche Übersetzung gemäß [1] Gebäude- und Anlagenmanagement, Gebäudemanagement oder Objektmanagement, wobei in den USA vom Property Management gesprochen wird. Da sich diese Begriffsvielfalt primär nur auf Teilaspekte des FM beschränkt wäre eine kurze Umschreibung " Ganzheitliches Lebenszyklusmanagement in Property- und Non-Property- Companies" aus meiner Sicht zutreffender. Zunehmend erkennen Wissenschaft und Praxis die strategische Bedeutung des FM als Managementfunktion. Die operative Komponente Gebäudemanagement konzentriert sich hier lediglich auf die Nutzungsphase. Das FM selber betrachtet den gesamten Lebenszyklus von Immobilien (von der Idee- Konzeption- Planung- Konstruktion- Nutzung- Verwertung/Abriss/Redevelopment) und analysiert nicht nur wie langläufig gemeint die Sekundärprozesse eines Unternehmens, sondern fokusiert ebenso die Primärprozesse. Einen überaus wichtigen Aspekt stellt im FM das Dienstleistungsmanagement dar. Hier definiert der FMèr Service Level und stellt verschiedene Instrumente (z.B. das Monitoring) zur Begrenzung des Moral Hazard bereit. Somit sollte langsam allen Kritikern die ökonomisch, integrierte Mangementleistung "FM" ins Bewußtsein rücken. In naher Zukunft wird nicht mehr vom "FM" gesprochen sondern vom "Real Estate Facility Management".

Zur Begrifflichkeit "Anlagenmanagement" Ich weis nicht warum hier das FM sofort mit "Anlagenmanagement" assoziiert wird. Was meint Anlagenmanagement ? = Die Kapitalanlage, die Stereoanlage, die Mastanlage, die Produktionsanlage, die [.....anlage] ? Wenn mit "Anlagenmanagement" das "Industrial Facility Management = (Ind.-FM)" gemeint ist, dann gibt es hier signifikante Unterschiede. Zwar entspricht das Ind.-FM sinngemäß dem FM, jedoch ist hier der Fokus primär der Industriestandort mit all seinen Produktionsimmobilien und den darin ablaufenden Produktionsprozessen. Eng verzahnt ist hier auch das Sypply Chain Management, sowie die F&E- Abteilung. Der wesentliche Unterschied zum bekannten FM ist hier die interne Leistungserbringung. Da sich der Nutzer vom FM die totale Konzentration auf das eigene Kerngeschäft verspricht (soll heißen er verlagert die Verantwortung und das Management seiner genutzten Immobilien auf andere Kompetenzträger ab), so sind ca.90 % aller Prozesse eines Industrieunternehmens intern (z.B. sourct kein Unternehmen der Pharmaindustrie die Qualitäts- und Produktüberwachung an externe aus). Das Ind.-FM ist ein klassischer Fall von Schnittmengen anderer, angrenzender Ingenieursdisziplinen. Zum einen brauchts hier Immobilien-FM-manager, Wirtschaftsingenieure, Maschinen-Chemie-Pharma- Prozezzleit- Elektro- [....] ingenieure. Wie weit soll die Begrifflichkeit "FM" eigentlich noch gezogen werden, wenn alles was sich dem Deutschen nicht auf Anhieb mit bekannten Vokabeln erklären lässt, mit 2 Buchstaben beantwortet wird ?

Benutzer:Developer, FM-Consultant

==========================================================

Einführung

Begriffliche Herleitung

facility; facilities: Einrichtungen, Anlagen
Management: Handhabung, Verwaltung, Leitung, (Geschäfts-)Führung, geschickte Behandlung

Definition

Für Facility Management existiert bisher noch keine einheitliche Definition. Stattdessen gibt es einige unterschiedliche Auffassungen und somit variierende Definitionsansätze darüber, was alles in dieses Themengebiet hineingehört und was nicht:

„Facility Management ist das Management von Sekundärprozessen“ Robert Wahlen, FMPRO Robert Wahlen, 1996. In der Betriebswirtschaft wird in Primär- (Kernprozesse) und Sekundärprozesse (alle nicht zum Kerngeschäft gehörende Prozesse) unterschieden. Sekundärprozesse stellen dabei die Bedürfnisse von Kernprozessinhabern dar, die gedeckt werden müssen, um die Kernprozesse optimal ausführen zu können. Ohne Deckung dieser Bedürfnisse sind keine oder nur eingeschränkt Kernprozesse möglich. Eingeschränkt heißt dabei unter erhöhtem Aufwand und das bedeutet erhöhte Kosten. Facility Management ist das Management dieser Bedürfnisse, deckt und optimiert diese durch Serviceleistungen und trägt somit zur Kosteneinsparung bei.

„Facility Management integriert die Grundlagen der Betriebswirtschaft, der Architektur sowie der Verhaltens- und Ingenieurwissenschaften bei der Koordination des physischen Arbeitsplatzes mit den Menschen und mit der Arbeit der Organisation.“ (Lit.: IFMA)
„Facility Management (FM) ist eine Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt.“ (Lit.: GEFMA)
„Facility Management ist ein strategisches Konzept zur Bewirtschaftung, Verwaltung und Organisation aller Sachressourcen innerhalb eines Unternehmens.“ (Lit.: Nävy)
„Facility Management umfasst auf der strategischen Managementebene eine kompetente Outputorientierung für betriebsunterstützende Aktivitäten außerhalb des Kerngeschäfts.“ (Lit.: Rossig)
„Facility Management ist die strategische Management-Disziplin, die die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude und seine Anlagen und Einrichtungen ganzheitlich und über den gesamten Lebenszyklus unter besonderer Berücksichtigung der Nutzerinteressen und der Unterstützung des Kerngeschäfts umfasst.“ (Lit.: May)
„Facility Management ist schlicht die intelligente Integration von Leitungsbeiträgen zur Befriedigung von Kundenbedürfnissen rund um die Immobilie.“ (Beratungsunternehmen Prof. Staudt Innovation - Consulting GmbH)

Erläuterung

Man erkennt sehr schnell, dass die Priorität der Betrachtung je nach Autor variiert. So steht beispielsweise bei der Definition der German Facility Management Association (GEFMA) der Mensch als solches im Mittelpunkt der Betrachtungen, wohingegen Nävy den Schwerpunkt bei den Sachressourcen des Unternehmens sieht.

Diese teilweise unterschiedlichen Definitionsansätze sind für den einen oder anderen Kritiker des Facility Managements und die Frage nach der Daseinberechtigung von FM mitverantwortlich – denn diese Uneinheitlichkeit ist für Kritiker ein scheinbares Indiz dafür, dass eine klare Abgrenzung zu anderen Management-Disziplinen fehlt und somit als ein eigenständiges Fachgebiet in Frage gestellt werden muss.

Betrachtet man jedoch die Gesamtheit der Definitionsansätze und bildet eine Art „kleinsten gemeinsamen Nenner“, erkennt man, dass es einige zentrale Komponenten gibt, die in mehr oder weniger starker oder zumindest sinngemäß gleicher Ausprägung von allen Autoren genannt werden:

„strategisch“ (Facility Management als ein langfristiges und zielgerichtetes Konzept)
„innerhalb eines Unternehmens“ (statt lediglich starr auf nur ein einzelnes Gebäude/Immobilie bezogen)
„Managementaufgabe“ (gleichwertig mit anderen Management-Disziplinen)
„Nicht-Kernprozesse“ (Fokus der Betrachtungen liegt auf den nicht-wertschöpfenden Prozessen)

Der Begriff des Facility Managements ist auch nicht gleichzusetzen mit dem Begriff des reinen Gebäudemanagement (DIN 32736). Gleichwohl beinhaltet FM diesen Bereich – man spricht dabei auch von der „operativen Komponente“ des Facility Managements:

Das operative Facility-Management beinhaltet die operative Umsetzung aller Aktivitäten, die auch bisher bei der Gebäudebewirtschaftung erforderlich waren. Das strategische Facility Management beschäftigt sich dagegen mit den Managementaufgaben. (Lit.: Braun)

Auch die Frage nach dem „wer“ ist zu beantworten – soll das Facility-Management per Outsourcing an externe Anbieter abgegeben werden oder will man eine eigens dafür zuständige interne Instanz einrichten? Beide Varianten haben (wie bei allen Fragen zum Thema Outsourcing – ja oder nein?) sicherlich Ihre Vor- und Nachteile und sind somit den individuellen Überlegungen und Vorlieben des jeweiligen Unternehmens überlassen.

Grundlagen

Normen und Standards

DIN prEN 15221 (2005): Facility Management.

Fachbestandteile

Von der GEFMA sind in den Richtlinien 600ff Berufsbilder im Facility Management veröffentlicht worden.

Die fachlichen Bestandteile weisen folgende Struktur auf:

Grundlagen
- Naturwissenschaften/ Technik/ Informatik
- Wirtschaftswissenschaften/ Management
Kernfächer
- technisches Facility Management
- kaufmännisches Facility Management
- infrastrukturelles Facility Management
- Flächenmanagement (gem. DIN 32736)

Kompetenzbereiche

Aus Sicht der IFMA beschäftigt sich Facility Management mit folgenden Kompetenzbereichen:

Betrieb & Instandhaltung
Immobilien & Liegenschaften
Mitarbeiter- & Umweltfaktoren
Planung & Projektmanagement
Facility Function
Finanzierung
Qualitätsbewertung & Innovation
Kommunikation
Technik

Technologie der Gebäudeautomation

Administratives vs. Technisches Management

Als Computer Aided Facility Management (CAFM), wird die Unterstützung des administrativen Facility Managements durch die Informationstechnik bezeichnet.

Als Gebäudeautomation (GA) bezeichnet man die Gesamtheit von Überwachungs-, Steuer-, Regel- und Optimierungseinrichtungen in Gebäuden im Rahmen des technischen Facility Managements. Ziel ist es Funktionsabläufe gewerkeübergreifend selbständig (automatisch), nach vorgegebenen Einstellwerten (Parametern) durchzuführen oder deren Bedienung bzw. Überwachung zu vereinfachen. Alle Sensoren, Aktoren, Bedienelemente, Verbraucher und andere technische Einheiten im Gebäude werden miteinander vernetzt. Abläufe können in Szenarien zusammengefasst werden. Kennzeichnendes Merkmal ist die dezentrale Anordnung der Steuerungseinheiten (DDC) sowie die durchgängige Vernetzung mittels eines Bussystems (in der Regel EIB/KNX bzw. bei Beleuchtung DALI).

Basis-Technologien für die Gebäudeautomation

OSGi: Ein OSGi-Framework ist eine offene, modulare und skalierbare „Service Delivery Plattform“ auf Java-Basis. Sie ermöglicht in ihrer Funktion als Software-Basisplattform für eingebettete Geräte die Vernetzung von intelligenten Endgeräten durch nachträgliche Auslieferung und Installation von Diensten zur Laufzeit. Dies schließt somit die Aufgabe der klassischen Fernsteuerung, Ferndiagnose und -wartung dieser Geräte mit ein. Weiterhin wird die Verteilung von Informationen und multimedialen Unterhaltungsinhalten an diese Geräte über geeignete Protokolle ermöglicht. Der Einsatz von OSGi erfolgt dementsprechend typischerweise in Fahrzeugen (Telematik), mobilen Endgeräten (Handys, PDAs) und im Bereich der Heimvernetzung (Residential Gateways) oder in industriellen Automatisierungslösungen bzw völlig anders gearteten eingebetteten Systemen. Eines der Anwendungsgebiete dieses offenen Systems ist die Gebäudeverwaltung, also das hier besprochene Facility Management. Dabei können auf demselben Residential Gateway gleichzeitig noch unterschiedliche andere Dienste bereitgestellt werden.

EIB: Der Europäische Installationsbus (EIB) ist ein Standard nach EN50090, der beschreibt, wie bei einer Installation Sensoren und Aktoren in einem Haus miteinander verbunden werden müssen. Er legt weiterhin fest, wie Sensoren und Aktoren miteinander kommunizieren (=Protokoll). Der EIB steuert zum Beispiel die Beleuchtung und Jalousien beziehungsweise Beschattungseinrichtungen, die Heizung sowie die Schließ- und Alarmanlage. Mittels EIB ist auch die Fernüberwachung und -steuerung eines Gebäudes möglich. EIB wird derzeit vor allem bei neuen Wohn- und Zweckbauten installiert, kann jedoch auch bei der Modernisierung von Altbauten nachträglich eingebaut werden. EIB-Installationen sind mittlerweile nicht nur im gehobenen Wohnungsbau zu finden. Es werden bereits auch bei preiswerten Fertighäusern EIB-Netzwerke in das Gebäude standardmäßig integriert.

KNX: Der Konnex-Bus (KNX) ist ein Standard, der beschreibt, wie in einer Installation u.a. Sensoren und Aktoren miteinander über ein Bus-/Protokoll-System verbunden werden können. Der Bus wurde im Jahre 2002 als Nachfolger aus dem Zusammenschluss der folgenden drei Bussysteme EIB, BatiBUS und EHS konzipiert. KNX ist kompatibel zur vorhergehenden Norm EN50090, welche den EIB-Standard normiert.

LON: Local Operating Network (LON) ist ein Feldbus, welcher vorrangig in der Gebäudeautomatisierung eingesetzt wird. Dieser Feldbus wurde von der US-amerikanischen Firma [Echelon] um das Jahr 1990 entwickelt. Die LON Technologie – mit ANSI/EIA-709.x und EIA-852 standardisiert sowie als EN14908 in das europäische Normenwerk übernommen – ermöglicht den neutralen Informationsaustausch zwischen Anlagen und Geräten von verschiedensten Herstellern und unabhängig von den Anwendungen.

DALI: Digital Addressable Lighting Interface (DALI) ist ein Steuerprotokoll zur Steuerung digitaler, lichttechnischer Betriebsgeräte in Gebäuden (z.B. elektronischer Transformatoren, EVGs, elektronischer Leistungsdimmer, etc.). Jedes Betriebsgerät, das über eine DALI-Schnittstelle verfügt, kann über DALI-Kurzadressen einzeln angesteuert werden. Durch einen bidirektionalen Datenaustausch kann ein DALI-Steuergerät bzw. ein DALI-Gateway den Status von Leuchtmitteln bzw. von Betriebsgeräten einer Leuchte abfragen bzw. den Zustand setzen. DALI kann als "Inselsystem" mit maximal 64 Betriebsgeräten betrieben werden oder als Subsystem über DALI-Gateways in modernen Gebäudeautomationssystemen.

Organisationen, Verbände, Vereine

International Facility Management Association (IFMA). Besonderes Augenmerk wird auf das Thema qualifizierte Ausbildung gelegt (Kompetenzentwicklung).
GEFMA (German Facility Management Association): Ein Schwerpunkt der Aktivitäten liegt bei der Erstellung von Richtlinien. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Zertifizierung von qualifizierten Bildungsträgern für Facility Management.

Literatur

Erich Staudt/Prof. Dr. Bernd Kriegesmann/Markus Thomzik: Facility Management - Der Kampf um Marktanteile beginnt, F.A.Z.-Verlag 1999, ISBN 3933180139
Markus Thomzik: Rationalisierungspotentiale von Systemleistungen dargestellt am Beispiel von Facility Management-Konzeptes, Bochum 2002, ISBN 3928854208
Hans-Peter Braun, Eberhard Oesterle, Peter Haller: Facility Management. Erfolg in der Immobilienbewirtschaftung. 4. Auflage. Heidelberg 2004, ISBN 3-540-44371-1
IFMA, International Facility Management Association IFMA, International Facility Management Association
GEFMA-Richtlinien : Richtlinie GEFMA 100-1 Facility Management; Grundlagen. (Entwurf 2004-07)
Hans-Dieter Lochmann, Rainer Köllgen (Hrsg.): Facility Management. Strategisches Immobilienmanagement in der Praxis. Gabler, Wiesbaden 1998, ISBN 3-409-18860-6
Jens Nävy, Wolfgang Löwen: Facility Management. Grundlagen, Computerunterstützung, Systemeinführung, Anwendungsbeispiele. 3. Auflage. Springer, Heidelberg 2000, ISBN 3-540-44167-0
Erhard Rossig: Facility Management. Foliensatz WS2003/2004, FH Bochum 2003
Hermann Schneider: Facility Management / planen - einführen - nutzen, 2. Auflage. Schäffer-Poeschel, Stuttgart 2004, ISBN 3-7910-2314-4
Martin Soboll: Beschaffungsmarketing für Facility-Management-Dienstleistungen, Göttingen 2004, ISBN 3-925327-75-4

Siehe auch

Weblinks