Grundschuld
Die Grundschuld ist nach deutschem Sachenrecht das dingliche Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern.
Allgemeines
Die Grundschuld wird als dingliches Recht in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden nicht akzessorisch, sondern abstrakt d. h. sie sind nicht an den Bestand einer bestimmten Forderung (beispielsweise ein bestimmtes Darlehen) gebunden und können für sich allein übertragen werden. Daher können Grundschulden nicht nur für einzelne Forderungen, sondern auch für mehrere, auch zukünftige Verbindlichkeiten als Sicherung dienen. Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden die Grundschuldzinsen (dingliche Zinsen) und die Nebenleistungen eingetragen. Die Grundschuldzinsen sichern höhere Forderungen mit ab, die z.B. durch die Zahlungsunfähigkeit des Kunden entstehen und den Grundschuldnominalbetrag übersteigen.
Ferner ist üblich, dass der jeweilige Eigentümer sich gemäß § 800 ZPO der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück möglich, ohne dass vorher ein Urteil nötig ist. Dies gilt auch bei einer Übertragung des Grundstückes.
Daneben erfolgt üblicherweise in Höhe des Grundschuldbetrages und der Nebenleistungen auch eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen; aus dieser Urkunde kann die Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Absatz 1 Ziffer 5 ZPO erfolgen, ohne dass hierzu ein Urteil erforderlich ist, in diesem Falle allerdings ausschließlich gegen die Person, die sich unterworfen hat. Es erfolgt also keine Erstreckung auf einen neuen Eigentümer.
Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld als dinglichem Recht von einem Darlehen als persönlichem Anspruch werden in der Praxis die meisten Grundschulden zur Besicherung von Darlehen und Krediten eingesetzt. Grundschuld und Darlehen sind dann durch die Sicherungsabrede (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld besicherten Darlehen entsteht aus der Sicherungsabrede ein Rückgewähranspruch. Dieser Anspruch ist das Recht auf Rückabtretung der Grundschuld, das Recht auf Verzicht durch die Gläubigerin sowie das Recht auf Löschungsbewilligung. In der Praxis wird dieser Anspruch von den Kreditinstituten meistens auf den Anspruch auf Löschungsbewilligung beschränkt.
Man unterscheidet zwischen der
- Buchgrundschuld, die nur in das Grundbuch eingetragen wird, und der
- Briefgrundschuld, für die darüber hinaus (von der Bundesdruckerei) ein Grundschuldbrief ausgestellt wird.
Eigentümergrundschuld
Eine Eigentümergrundschuld ist nach deutschem Sachenrecht eine Grundschuld, die auf den Namen des Grundstückeigentümers in das Grundbuch eingetragen ist. Dies ist möglich, da einer Grundschuld nicht zwangsläufig eine persönliche Forderung gegenüber stehen muss (Merksatz: "Eine Grundschuld ist eine Schuld ohne Schuldgrund"), wie das etwa bei der Hypothek der Fall ist.
Ziel der Eintragung einer Eigentümergrundschuld kann es zum Beispiel sein, sich eine höhere Rangstelle für eine spätere Kreditaufnahme zu sichern. Aber auch durch Schenkung oder Erbschaft von dem ursprünglichen Kreditgeber kann eine Eigentümergrundschuld entstehen.
Eine Eigentümergrundschuld entsteht auch Kraft Gesetzes, wenn bei einer Hypothek die gesicherte Forderung ganz oder teilweise erloschen ist, beispielsweise durch Kredittilgung (§ 1164, 1177 BGB). Die "freien Teile" der Hypothek wandeln sich dann automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Dies ist aus dem Grundbuch in der Regel nicht ersichtlich.
Bestehen außer einer Eigentümergrundschuld noch gleichrangige oder nachrangige Grundpfandrechte Dritter am Grundstück, so können die Inhaber dieser Grundpfandrechte den gesetzlichen Löschungsanspruch aus § 1179a BGB gegen den Eigentümer geltend machen. Der Eigentümer hat dann seine Eigentümergrundschuld zu löschen. Sinn und Zweck dieses seit 1977 eingeführten Löschungsanspruches ist es, ein Aufrücken gleichrangiger oder nachrangiger Grundpfandrechte zu ermöglichen. Dieser Löschungsanspruch kann vertraglich ausgeschlossen werden; dieses bedarf aber der Eintragung ins Grundbuch.
Siehe auch
Ein vergleichbares Rechtsinstitut ist in der Schweiz der Schuldbrief nach Art. 842 ff. ZGB (Zivilgesetzbuch).
Literatur
- Clemens Clemente: Recht der Sicherungsgrundschuld. RWS Verlag Kommunikationsforum, Köln 1999, ISBN 3-8145-8129-6
- Wolfgang Rauch: Grundschuld und Hypothek. C. H. Beck, München 1998, ISBN 3-4064-4428-8
- Heinz Gaberdiel: Kreditsicherung durch Grundschulden. Deutscher Sparkassenverlag, Stuttgart 2004, ISBN 3-09-301440-9
Weblinks
- § 1191 BGB
- § 1192 BGB
- § 800 ZPO
- Weitere Informationen und Fälle zur Grundschuld unter [1]
