Real-Estate-Investment-Trust

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein in der Regel börsennotierter steuerlich privilegierter Immobilien-Treuhandfonds. Voraussetzung für die Gewährung des REIT-Status ist ein eindeutiger Anlageschwerpunkt bei Immobilien und / oder Hypotheken. Der REIT selbst ist durch das nationale Steuerrecht in der Regel völlig von Ertragsteuern befreit (sogenannte „Steuertransparenz“); die Besteuerung erfolgt ausschließlich auf der Ebene der Anteilseigner. Zur Sicherung der Besteuerungsbasis verlangen die jeweiligen nationalen Gesetzgeber die Ausschüttung des überwiegenden Teils der Ertäge der REITs an die Anleger.

REITs wurden erstmals 1960 in den USA und im Anschluss daran u.a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen. Auch Frankreich, Belgien, Südkorea, Singapur, Hongkong und Malaysia verfügen über REIT-Strukturen. Die Einführung von REITs ist in Deutschland und Großbritannien für das Jahr 2007 vorgesehen.

Rechtsform und Struktur

Je nach nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben. Der REIT muss nicht zwingend an der Börse notiert sein, die Börsennotierung ist aber die Regel. Die deutschen REITs werden börsennotierte Aktiengesellschaften sein.

Nach dem Anlageschwerpunkt unterscheidet man drei Grundformen von REITs:

• Equity-REITs, die überwiegend in Immobilien investieren
• Mortgage-REITs, die überwiegend in Immobilienkredite investieren
• Hybrid-REITs, die in beides investieren

REITs erzielen ihre Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien. Ihr Vermögen besteht überwiegend aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. Liquide Mittel machen in der Regel nur einen geringen Anteil am gesamten Trustvermögen aus. Die Höhe der Mindestausschüttung ist gesetzlich geregelt. Die Spannweite reicht hier von 80 bis 100 Prozent des ausgewiesenen Gewinns.

Die Ausschüttungsrendite der REITs liegt etwa 150–250 Basispunkte über der 10 Jahres-Rendite von Staatsanleihen. Das Risikoprofil von REIT-Anteilen liegt im Mittelfeld zwischen Staatsschuldverschreibungen und einem direkten Investment in Immobilien. Mit einem Investment in REITs kann ein Anleger die Sicherheit eines vergleichsweise konstanten Cash flows mit der Möglichkeit eines vergleichsweise schnellen und preiswerten Ausstiegs kombinieren. REITs sind besonders für institutionelle Investoren (wie Versicherungen und Pensionsfonds) mit gemäßigtem Risk/Return-Profil geeignet. In „entwickelten“ REITs-Ländern liegt der Anteil solcher Investoren bei etwa zwei Dritteln. .

REITs sind nur in Ausnahmefällen verpflichtet, Anteile zurückzunehmen. Die Anteilseigner sind auf die Veräußerung über die Börse verwiesen.

REITs als Mittel zum Immobilien-Outsourcing

REITs werden häufig dafür eingesetzt, Immobilien, die sich in unternehmerischem oder öffentlichem Besitz befinden, zu veräußern und so liquide Mittel zu gewinnen. Ursache hierfür ist in erster Linie die Steuerermäßigung bei Verkauf („exit tax“) und die leichte Handelbarkeit der Anteile am REIT über die Börse.

Während z.B. deutsche „Non-Property-Unternehmen“ (also z.B. Versicherungen und Industrieunternehmen) das Eigentum an 70 Prozent der von ihnen für betriebliche Zwecke genutzten Immobilien selbst halten, liegt diese Quote in den USA nur bei 30 Prozent. Ein Grund hierfür ist die bei Veräußerung anstehende Besteuerung der stillen Reserven. Es steht zu erwarten, dass sich diese Quote mit der Einführung von REITs absenken wird.

Auch die von der öffentlichen Hand direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien sind als Investmentobjekte der REITs geeignet. Dies trifft auf Verwaltungsgebäude, Wohngebäude und komplette öffentliche Wohnungsgesellschaften ebenso zu wie auf öffentliche Spezialimmobilien (z.B. Gefängnisse).

Die Einführung von REITs in einem Land stellt damit potentiellen Veräußerern einen zusätzlichen finanzkräftigen Käufer für ihre Immobilien zur Verfügung. Damit erhöhen sich tendenziell die erzielbaren Erlöse und es kann zu einer Beschleunigung der Privatisierung öffentlicher Immobilien und der Veräußerung betrieblicher Grundstücke kommen.

Situation in Deutschland

Das Bundeskabinett hat am 02. November 2006 einen Gesetzentwurf für ein REIT-Gesetz beschlossen .

In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bisher vor allem in Form der offenen Immobilienfonds vollzogen. Immobilien-Aktiengesellschaften spielen am Kapitalmarkt keine große Rolle und für die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds existiert ein Sekundärmarkt nur ansatzweise. Der deutsche REIT wird sich von den etablierten Formen der indirekten Immobilienanlage erheblich unterscheiden:

• Die REITs-Aktien werden an Börsen gehandelt und unterliegen den Bilanzierungsvorschriften des Handelsgesetzbuches. Zum Teil wird ihnen daher eine größere Transparenz als den offenen Immobilienfonds zugeschrieben.
• REITs müssen weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer bezahlen; sie sind aber im Gegenzug verpflichtet, 90 Prozent ihres Gewinns an die REIT-Aktionäre als Dividende auszuzahlen. Die Besteuerung erfolgt ausschließlich bei den Anlegern. Eine Doppelbesteuerung der Erträge findet somit nicht statt.
• Wegen der Börsennotierung und der hohen Ausschüttungsquoten werden die deutschen REIT-Aktiengesellschaften einer intensiven Kontrolle und einer laufenden Bewertung durch den Kapitalmarkt unterliegen.
• REITs sind in der Regel stärker auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert als die deutschen offenen Immobilienfonds (z.B. Hotels, Gefängnisse, Wohnungen, Pflegeimmobilien).

Diskussion über die Einführung des „G-REIT“

Die insbesondere von Banken getragene „Initiative Finanzstandort Deutschland“ (IFD) fordert seit Ende 2003 die Einführung von REITs in Deutschland (sog. G-REIT). Damit könne in den Unternehmen gebundenes Immobilienvermögen mobilisiert werden, den Unternehmen dadurch Liquidität zugeführt werden und zugleich die Attraktivität des deutschen Finanzmarktes erhöht werden. Um den Unternehmen die Einbringung ihrer Immobilien ohne Besteuerung der aufgedeckten stillen Reserven zu ermöglichen, wurde eine ermäßigte Besteuerung der anfallenden Veräußerungsgewinne gefordert („exit tax“).

CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen; hierzu gehöre auch „die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) unter der Bedingung, daß die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“. Allerdings formierte sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften .

Grundsätzlich abgelehnt werden deutsche REITs vom Deutschen Mieterbund (DMB). Auf Seiten des DMB wird befürchtet, dass die ca. 3 Mio. Wohnungen, die in Deutschland noch direkt oder indirekt von der öffentlichen Hand gehalten werden, noch mehr unter Privatisierungsdruck geraten und dass die Rendite-Orientierung der REITs zu steigenden Mieten, Umwandlungen in Eigentumswohnungen sowie einem Vermögensverzehr der Unternehmen führen wird. In diesem Zusammenhang wird auch auf ausländische Beispiele verwiesen.

Auch die verlässliche Besteuerung beim Anteilseigner stellt sich als problematisch dar, da die Ausschüttung beim Anleger als Kapitalertrag und nicht als Mietertrag ankommt. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weisen regelmäßig das Besteuerungsrecht für Kapitalerträge dem Staat zu, in dem der Steuerpflichtige ansässig ist. Daher würde Deutschland das Besteuerungsrecht verlieren, wenn (steuerliche) Ausländer Anteile an deutschen REITs erwerben. Großbritannien ist diesem Problem mit einer Beschränkung der unmittelbaren Beteiligung auf unter 10 Prozent begegnet, um so zumindest die ermäßigte Dividendenbesteuerungen nach DBA zu vermeiden. Nachdem für Deutschland anfangs noch eine Aufspaltung in eine REIT-AG und ein Sondervermögen diskutiert wurde, sieht der Gesetzentwurf eine ähnliche Lösung wie in Großbritannien vor.

Der Gesetzentwurf im Einzelnen

Die deutschen REITs sollen börsennotierte Aktiengesellschaften sein, so dass grundsätzlich die Bestimmungen des Aktiengesetzes und des Handelsgesetzbuches (HGB) gelten. Die Besonderheiten der REIT-Aktiengesellschaft sollen im REIT-Gesetz (REITG) geregelt werden. Nach § 1 Abs. 1 REITG beschränkt sich der Unternehmensgegenstand darauf, Eigentum an in- und ausländischen Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien zu erwerben, zu halten, zu verwalten und zu veräußern. Zudem können Anteile an Immobiliengesellschaften erworben, gehalten und veräußert werden.

Abgesehen von der Börsennotierung müssen Aktiengesellschaften nach dem Entwurf des REITG folgende weitere Voraussetzungen zur Erlangung des REIT-Status erfüllen:

• Mindestausschüttung (§ 13)
• Schwerpunkt bei der Immobilienanlage (§ 12)
• Mindeststreuung der REIT-Aktien (§ 11)
• Ausschluss des Immobilienhandels (§ 14)

Die deutschen REITs sollen verpflichtet werden, mindestens 90 Prozent ihres ausschüttungsfähigen Gewinns an die Aktionäre auszuschütten (Mindestausschüttung). Als Bemessungsgrundlage der Mindestausschüttung dient der nach dem Handelsgesetzbuch vorsichtig (d.h. unter Ausschluss stiller Reserven) ermittelte Gewinn. Dies bedeutet für die deutschen REITs eine Beschränkung der Möglichkeiten zur offenen Selbstfinanzierung. Die REITs werden daher auch auf Eigenkapitalzuführungen vom Kapitalmarkt angewiesen sein (Kapitalerhöhungen). Auf der anderen Seite sind in anderen Ländern zum Teil noch höhere Mindestausschüttungsquoten vorgeschrieben (z.B. in den USA 95 Prozent).

REITs müssen einen deutlichen Anlageschwerpunkt bei Immobilien aufweisen. Die Untergrenzen für den Anteil der Einkünfte der REITs aus Immobilien an den gesamten Einkünften und den Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen der REIT-AG liegen jeweils bei 75 Prozent (§ 15 Abs. 1 und 2 Entwurf REIT-Rahmengesetz), wobei hier eine Bewertung der Vermögensgegenstände nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) und nicht nach HGB maßgeblich sein soll. Bis zu 25 Prozent des auf der Gesellschaftsebene steuerfrei gestellten Teils der Einkünfte der deutschen REITs müssen also gar nicht aus Immobilien stammen. Alternativen wie die Beschränkung der Steuerbefreiung auf Erträge aus „prägenden“, (d.h. immobilienbezogenen) Aktivitäten werden im Begründungsteil abgelehnt, „um die Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie und der Fusionsrichtlinie sicher auszuschließen“. Im internationalen Vergleich wird damit ein vergleichsweise großer Anteil nicht immobilienbezogener Einkünfte privilegiert.

Die REIT-Aktiengesellschaften sollen außerdem verpflichtet werden, auf Dauer eine Mindeststreuung sicherzustellen, um „auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilienvermögen eröffnen“ (Streubesitzregelung). Dauerhaft müssen sich mindestens 15 Prozent der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils nicht mehr als 3 Prozent der Aktien halten. Außerdem ist die direkte Beteiligung eines einzelnen Aktionärs auf 10 Prozent des Grundkapitals begrenzt (Höchstbeteiligung). Schließlich müssen sich zum Zeitpunkt der Börsenzulassung mindestens 25 Prozent der REIT-Anteile im Streubesitz befinden (initiale Streubesitzquote).

Schließlich hängt der REIT-Status auch davon ab, ob die Geschäfttätigkeit einen „Schwerpunkt auf der passiven Immobilenbewirtschaftung“ aufweist (§ 17): „Kerngeschäft der REIT-Aktiengesellschaft ist das Halten und die Bewirtschaftung ihrer Immobilien, nicht der Handel mit ihnen.“ Die vorgesehenen Regelungen lassen zu, dass innerhalb von 5 Jahren die Hälfte des REIT-Portfolios und innerhalb von 10 Jahren das gesamte Portfolio umgeschlagen wird. Damit bleibt „eine flexible Umschichtung des Portfolios“ möglich.

Bilanzierung und Gewinnermittlung der REIT-AG richten sich nach den HGB-Bilanzierungsregeln. Besondere Gewinnermittlungsregeln gelten im Bezug auf die Abschreibungen und die Veräußerungsgewinne. Die Abschreibungen sind grundsätzlich auf linear 2 Prozent begrenzt (§ 16 Abs. 3). Damit ergibt sich eine Erhöhung des ausschüttungsfähigen Gewinns in den Fällen, wo steuerrechtlich höhere Abschreibungssätze zulässig sind. Die REIT-AG kann gegebenenfalls im Umfang der Abschreibungen auch mehr als den nach HGB ermittelten Gewinn ausschütten (zusätzliche Ausschüttung). Diese Gestaltung ist offenbar aus dem Gefühl heraus entstanden, dass die HGB-Bilanzierungsregeln im Vergleich mit den für ausländische REITs geltenden Bewertungsvorschriften zu restriktiv seien. Angesichts des Volumens der Abschreibungen bei einer Immobiliengesellschaft ergibt sich aus der Möglichkeit der zusätzlichen Ausschüttung ein großer Spielraum für die Dividendengestaltung, wobei auch Ausschüttungen aus der Substanz möglich sind. Für einen hinreichenden Gläubigerschutz soll die im REIT-Rahmengesetz verankerte Begrenzung der Verschuldung (Fremdfinanzierung) auf 60 Prozent des Gesellschaftsvermögens sorgen (§ 18).

Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch eine REIT-AG können bis zur Hälfte in eine Rücklage zu Lasten des ausschüttungsfähigen Gewinns eingestellt werden. Bei Auflösung können die zurückbehaltenen Gewinne von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von im Auflösungsjahr angeschafftem unbeweglichen Vermögen abgezogen werden. Diese Regelung zur Behandlung von Veräußerungsgewinnen ist offenbar von § 6b Einkommensteuergesetz inspiriert, der sogar eine vollständige Verrechnung von Veräußerungsgewinnen erlauben.

Ausschluß von Wohnimmobilien im Bestand

Während in dem zunächst vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Referentenentwurf keine besonderen Beschränkungen für die Anlage der REITs in Wohnimmobilien vorgesehen waren, sind nach dem von der Bundesregierung am 2.11.2006 beschlossenen Gesetzentwurf Investitionen in sogenannte "Bestandsmietwohnimmobilien" ausgeschlossen. "Andernfalls wären negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter und der öffentlichen Hand und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu befürchten" (Ziffer A.2.8 des Begründungsteils). Die REITs dürfen aber in Wohnungen investieren, die nach dem 31.12.2006 erbaut worden sind.

Weitgehend unstrittig ist, dass die Einführung von REITs unter Einbeziehung von Bestandswohnungen das Privatisierungsgeschehen am Wohnungsmarkt und die langfristige Struktur des Wohnungsangebotes spürbar beeinflusst hätte. Ausländische Beteiligungsfonds („Private Equity-Fonds“) wie Cerberus, Terra Firma, Oaktree oder Fortress haben allein in den vergangenen fünf Jahren in Deutschland gut 600.000 Wohnungen im Wert von weit mehr als 20 Milliarden Euro gekauft . Für diese Fonds hätten sich die REITs als ein zusätzliches Ausstiegsvehikel für die nicht-mieterprivatisierungsfähigen Wohnungsbestände angeboten. Die Initiative Finanzplatz Deutschland hatte den Börsenwert der deutschen REITs im Jahre 2010 auf 133 Mrd. Euro geschätzt, davon 30 Mrd. Euro aus Einbringung von Wohnimmobilien.

Aussagen über das Verhalten der REITs als Vermieter von Wohnraum sind derzeit spekulativer Natur. Die aus den USA bekannten Housing Equity REITs (auf Wohnimmobilien spezialisierte REITs) verhalten sich im Vergleich zu unseren kommunalen Wohnungsunternehmen deutlich rendite- und umschlagsorientierter (d.h. sie betreiben ein aktives Portfoliomanagement). Die meisten Housing Equity REITs leisten keinen Beitrag zur Wohnungsversorgung benachteiligter Zielgruppen. Wegen ihrer überregionalen Ausrichtung lassen sie sich von den Kommunen auch nur bedingt für Zwecke der Stadtentwicklung, des Quartiersmanagements, der Sozialpolitik oder der Integrationspolitik einsetzen.

Die Befürworter einer Einbeziehung von Bestandswohnungen argumentieren, die REITs böten den Kommunen eine Chance zur Privatisierung von Wohnungsgesellschaften ohne Einschaltung von Private Equity-Fonds als Zwischenhändlern. Sie seien grundsätzlich auch besser geeignet, um den bisherigen Eigentümern ein Mindestmaß an unternehmerischem Einfluss zu sichern. Wegen des in den Beständen einer kommunalen Wohnungsgesellschaft natürlicherweise enthaltenen regionalen Kumulrisikos (also den wirtschaftlichen Risiken, die sich aus der Zusammenballung von Wohnungen an einem Standort ergeben) und in vielen Fällen auch wegen der zu geringen Portfoliowerte (der Wert eines REIT-Portfolios sollte mindestens 600 Mio. bis 1 Mrd. Euro betragen ) wird es in der Regel aber nicht möglich sein, eine kommunale Gesellschaft einfach in eine börsennotierte REIT-AG umzuwandeln .

Der im Entwurf des REIT-Gesetzes vorgesehene Ausschluß von Bestandsmietwohnimmobilien ist restriktiv ausgestaltet. § 1 Abs. 1 Nr. 1 und § 3 Abs. 9 lassen in dieser Hinsicht keine Schlupflöcher offen. Eine REIT-AG, die auch nur eine Bestandsmietwohnimmobilie hielte, wäre keine REIT-AG mehr und müßte Körperschaft- und Gewerbesteuer zahlen. Selbst die Verwaltung von Bestandsmietwohnimmobilien würde zum sofortigen Verlust des REIT-Status führen.

Auch die Definition einer „Bestandswohnimmobilie“ ist sehr eng gefaßt. Unter überwiegend Wohnzwecken dienenden Immobilien werden Gebäude verstanden, deren Nutzfläche zu mehr als 50 Prozent Wohnzwecken dient. Auch der Umweg, über das Halten von Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften indirekt Bestandswohnimmobilien zu halten, soll den deutschen REITs versperrt werden (§ 3 Abs. 1). Selbst im Ausland dürfen sie keine Bestandswohnimmobilien erwerben, sei es direkt oder über eine Objektgesellschaft.

Internationale Bezeichnungen

Je nach nationaler Gesetzgebung tragen REITS unterschiedliche Namen:

Land	Bezeichnung	Abk.	Einführung
USA	Real Estate Investment Trust	REIT	1961
Australien	Listed Property Trusts		1971
Kanada	Real Estate Investment Trust	REIT	1994
Niederlande	Fiscale Beleggingsinstelling	FBI	1969
Belgien	Société d’ Investissement à capital fixe en immobilière	SICAFI	1995
Frankreich	Sociétés d’ Investissements immobiliers cotées	SIIC	2003
Großbritannien	Property Investment Fund (Projekt)	PIF	2007
Deutschland	Deutscher Real Estate Investment Trust (Projekt)	D-REIT	2007
Japan	Real Estate Investment Trust	J-REIT	2001
Korea	Korean Real Estate Investment Trust	K-REIT	2001
	Corporate Restructuring REIT	CR-REIT	2001
Singapore	Singapore Real Estate Investment Trust	S-REIT	2002
Hongkong	Hongkong Real Estate Investment Trust	H-REIT	2003

Weblinks

• Informationsportal zu Real Estate Investment Trusts
• Positionspapiere der IFD
• Offener Brief Mieterforum Ruhr an Finanzminister Steinbrück v. 22.09.06

Einzelnachweise

Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!