Real-Estate-Investment-Trust

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine zumeist börsennotierte Immobilien-Gesellschaft, die sich mit dem Besitz und der Bewirtschaftung von Immobilien beschäftigt. REITs wurden 1960 in den USA und im Anschluss daran u.a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen. In jüngster Zeit erfolgte ihre Zulassung in Frankreich, Belgien, Südkorea, Singapur, Hongkong und Malaysia. Sie stehen nun vor der Zulassung in weiteren europäischen Märkten (gepl. 2007 in Deutschland und Großbritannien).

Rechtsform und Struktur

Je nach nationaler Regelung kann ein REIT unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben. Der REIT muss nicht zwingend an der Börse notiert sein, die Börsennotierung ist aber die Regel. In Deutschland kommt bei einer Einführung von REITs wohl nur die Aktiengesellschaft als Rechtsform in Frage.

REITs erzielen ihre Gewinne durch Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien sowie aus Veräußerungsgewinnen dieser Immobilien. Ihr Vermögen besteht daher ganz überwiegend aus Immobilien und Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften. Liquide Mittel werden in der Regel nur einen geringen Anteil ausmachen. Die Gewinne werden vom REIT in hohem Umfang an die Anteilseigner ausgeschüttet. Diese Mindestausschüttungen werden gesetzlich vorgeschrieben, sie reichen von 80% bis zu 100 %.

Die Besteuerung erfolgt in aller Regel auf der Ebene der Anteilseigner, die Gesellschaft selbst wird durch das nationale Steuerrecht zumeist völlig von Ertragsteuern befreit.

REITs sind nur in Ausnahmefällen verpflichtet, Anteile zurückzunehmen. Die Anteilseigner sind auf die Veräußerung über die Börse verwiesen.

Situation in Deutschland

In Deutschland werden bisher vergleichbare Beteiligungen an Besitz und Bewirtschaftung mehrerer Immobilien vor allem in Form des offenen Immobilienfonds angeboten. Ein REIT würde sich hiervon allerdings erheblich unterscheiden.

REITs werden wie Aktien an den Börsen gehandelt und unterstehen den Bilanzierungsrichtlinien. Es wird ihnen daher eine größere Transparenz als den offenen Immobilienfonds zugeschrieben.
REITs müssen weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer bezahlen, sind dafür aber verpflichtet, 90 % des Vorsteuerertrags an die Anteilsinhaber als Dividende auszuzahlen, die Besteuerung erfolgt bei den Anlegern. Eine Doppelbesteuerung der Erträge findet somit nicht statt.
REIT-Fonds (englisch REIT Funds) sind Investmentfonds, die die Anlegergelder ausschließlich in REITs investieren.

Die insbesondere von Banken getragene „Initiative Finanzstandort Deutschland“ (IFD) forderte Ende 2003 die Einführung von REITs in Deutschland. So könne in den Unternehmen gebundener Immobilienbesitz mobilisiert werden, den Unternehmen dadurch Liquidität zugeführt werden und zugleich der Finanzmarkt in Deutschland attraktiver gestaltet werden. Um den Unternehmen die Einbringung ihrer Immobilien ohne Besteuerung der stillen Reserven zu ermöglichen, soll eine ermäßigte Besteuerung („exit tax“) gelten.

CDU/CSU und SPD haben im Koalitionsvertrag (dort Ziffer II. 3.) vereinbart, dass sie „Rahmenbedingungen für neue Anlageklassen in Deutschland schaffen“ wollen, hierzu gehöre auch „die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) unter der Bedingung, dass die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“. Da sich seit April 2006 in Teilen der SPD-Bundestagsfraktion Widerstand gegen die Einführung börsennotierter Immobiliengesellschaften formiert, erscheint das für Anfang 2007 geplante Inkrafttreten der Gesetzesänderungen fraglich.

Grundsätzlich abgelehnt werden deutsche REITs auch vom Deutschen Mieterbund und dem Mieterforum Ruhr. Befürchtet wird, dass die ca. 3 Millionen öffentlich verbundenen Wohnungen in Deutschland noch mehr unter Privatisierungsdruck geraten und dass die Rendite-Orientierung der REITs zu steigenden Mieten, Umwandlungen in Eigentumswohnungen sowie einem Vermögensverzehr der Unternehmen führt. Zum Beleg wird auch auf Beispiele im Ausland verwiesen.

Insbesondere die verlässliche Besteuerung beim Anteilseigner stellt sich als problematisch dar, da die Ausschüttung beim Anleger als Kapitalertrag und nicht als Mietertrag ankommt. Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) weisen regelmäßig das Besteuerungsrecht für Kapitalerträge dem Staat zu, in dem der Steuerpflichtige ansässig ist. Daher würde Deutschland das Besteuerungsrecht verlieren, wenn (steuerliche) Ausländer Anteile an deutschen REITs erwerben. Großbritannien ist diesem Problem mit einer Beschränkung der unmittelbaren Beteiligung auf unter 10 % begegnet, um so zumindest die ermäßigte Dividendenbesteuerungen nach DBA zu vermeiden. Nachdem für Deutschland anfangs noch eine Aufspaltung in eine REIT-AG und ein Sondervermögen diskutiert wurde, scheint es jetzt ebenfalls auf eine Lösung ähnlich der britischen Regelung hinauszulaufen.

Internationale Bezeichnungen

Je nach nationaler Gesetzgebung tragen REITS unterschiedliche Namen:

Land	Bezeichnung	Abk.	Einführung
USA	Real Estate Investment Trust	REIT	1961
Australien	Listed Property Trusts		1971
Kanada	Real Estate Investment Trust	REIT	1994
Niederlande	Fiscale Beleggingsinstelling	FBI	1969
Belgien	Société d’ Investissement à capital fixe en immobilière	SICAFI	1995
Frankreich	Sociétés d’ Investissements immobiliers cotées	SIIC	2003
Großbritannien	Property Investment Fund (Projekt)	PIF	offen
Japan	Real Estate Investment Trust	J-REIT	2001
Korea	Korean Real Estate Investment Trust	K-REIT	2001
	Corporate Restructuring REIT	CR-REIT	2001
Singapore	Singapore Real Estate Investment Trust	S-REIT	2002
Hongkong	Hongkong Real Estate Investment Trust	H-REIT	2003

Weblinks

Offener Brief Mieterforum Ruhr an Finanzminister Steinbrück v. 22.09.06