Betriebskosten (Immobilien)

Betriebskosten im Mietrecht sind Kosten, die durch den Gebrauch einer Sache entstehen und als Nebenkosten eines Mietvertrages auf den Mieter übertragen werden dürfen.

Unterscheidung und Herleitung

Im Sprachgebrauch werden u.a. unterschieden:

Warme Betriebskosten, die für die Bereitstellung von Warmwasser und Heizung entstehen.
Kalte Betriebskosten, die in Abgrenzung zu den warmen Betriebskosten alle übrigen Nebenkosten erfassen.

Inhaltlich zutreffender ist die Unterscheidung in:

nicht umlagefähigen Kosten: Ansich ist davon auszugehen, das alle Kosten in der Miete enthalten sind BGB §535 - es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart.
umlagefähige Betriebskosten: BGB §556 gestattet die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter, jedoch nur gemäß seiner eigenen Definition.

Diese Definition von Betriebskosten ist über den Umweg der zweiten Berechnungsverordnung in der seit dem 1. Januar 2004 gültige Betriebskostenverordnung enthalten, in Form eines Katalogs von

"nicht Betriebskosten" und damit nicht umlagefähig und
"Betriebskosten" die alle umlagefähig sind, es genügt der Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Nicht ausreichend nach der letzten Rechtsprechung soll eine Formulierung sein "der Mieter trägt die üblichen Betriebskosten". Werden nur einzelne Posten im Mietvertrag aufgeführt, können später keine neuen hinzugefügt werden.

Betriebskostenverordnung

Gemäß o. a. Herleitung Bewirtschaftungskosten und damit nicht umlagefähige sind

Verwaltungskosten
Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten

Dabei gelten Ausnahmen für Gewerberäume, bei denen Verwaltungskosten z.B. in einer Pauschale dem Mieter übertragen werden können - solange sichergestellt ist, dass diese Kosten in direktem Zusammenhang mit der gemieteten Fläche und nicht etwa dem Gesamtgebäude und dessen Leerstand stehen.

Betriebskosten im Sinne der Verordnung und damit voll umlagefähig sind:

Grundsteuer
Wasserversorgung
Entwässerung
Heizung -Verbrauch und Wartung ohne Reparaturen
Wasser -Verbrauch und Wartung ohne Reparaturen
Aufzug -Stromverbrauch und Wartung ohne Reparaturen
Strassenreinigung und Müllbeseitigung
Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Gartenpflege
Beleuchtung
Schornsteinreinigung
Sach- und Haftpflichtversicherung
Hauswart - ohne seine Arbeiten der Verwaltung, Instandhaltung oder Instandsetzung.
Fernsehanschluss
Hauswaschmaschinen
sonstige Betriebskosten.

Voraussetzung für die Berücksichtigung als sonstige Betriebskosten ist es, dass sie

explizit im Mietvertrag benannt sind,
sie laufend entstehen,

Bei Gewerbeimmobilien können dies z.B. Wachschutzkosten sein, bei Wohnnungen z.B. ein Swimmingpool

Abrechnung

Die Zahlung der Betriebskosten kann als Pauschale, oder als Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart werden. Handelt es sich um eine Pauschale, so sind hiermit nicht nur alle Kosten abgedeckt, ohne weiter vertragliche Regelung ist auch keine Anpassung für die Zukunft möglich.

Handelt es sich um eine Vorauszahlung mit Abrechnung, so gelten weitere Vorschriften nach BGB § 556 und der Rechtsprechung

Angemesenheit: beide Parteien können eine Anpassung der Vorauszahlung verlangen
Fristen: 12 Monate für die Abrechnung, 12 Monate für Einwände
Nachvollziehbarkeit: Die angeführten Posten müssen so dargestellt sein, das sie den vertraglichen Regelungen oder dem Katalog der Betriebskostenverordnung zugeordnet werden können. Umlagen müssen rechnerisch nachvollziehbar sein.
Belegeeinsichtsrecht: Der Mieter muss in zumutbarer Weise Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege nehmen dürfen.
Verbrauch vor Umlage: Grundsätzlich dürfen Verbrauchskosten nach einem frei vereinbarten Umrechnungsmaßstab umgelegt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung so ist der Anteil der Wohnfläche maßgeblich. Nur der Vermieter hat das Recht eine genauere Umlegung durch Messvorrichtung nachträglich zu bestimmen. Ein Vorrang des Verbrauchs gilt nur bei den Heizkosten.

Heizkosten

Die Heizkosten nehmen eine Sonderrolle ein. Für Sie gilt in Deutschland zwingend die Heizkostenverordnung mit Ihren Messmethoden und Berechnungsansätzen. Rechnet der Vermieter entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Mieter den in der fehlerhaften Abrechnung auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen (HeizkostenV § 12 Abs. 1 Satz 1)

Betriebskostenspiegel

Auch wenn mit dem Einsichtsrecht in die Originalbelege theoretisch eine Transparenz hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung gegeben ist, dürfte dies den meisten Mietern kaum zeitlich und fachlich möglich sein. Der Deutsche Mieterbund stellt hierzu ähnlich einem Mietspiegel einen bundesweiten Betriebskostenspiegel zur Verfügung, der auch dem Vermieter im Rahmen des Wirschaftlichkeitsgebotes als Leitfaden dienen kann.

Literatur

Michael J. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, Gebundene Ausgabe - Luchterhand (Hermann), Juli 2005, ISBN 3-47205-376-super geholfen!

Weblinks