Wohnungseigentumsverwaltung
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) können durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum bestimmen. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden, d. h. wenn auch nur ein Eigentümer es verlangt, muss ein Verwalter bestellt werden. Die Eigentümergemeinschaft kann entweder einen Miteigentümer oder auch einen Dritten (Dienstleister) zum ordentlichen Verwalter bestellen. Grundlage der Bestellung ist der Bestellungsbeschluss, der mehrheitlich in der Wohnungseigentümerversammlung gefasst wird. Zwischen Eigentümergemeinschaft und Hausverwalter empiehlt sich ein Verwaltervertrag. Die Bestellung des Verwalters ist auf einen Zeitraum von max. 5 Jahren beschränkt. Eine Wiederwahl ist möglich, darf aber frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden.
Der Verwalter hat seiner Tätigkeit die Sorgfaltspflicht eines ordentlichen Kaufmanns zugrunde zu legen und haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft für alle von ihm zu vertretenden Vermögens- und Vertrauensschäden.
Der WEG-Verwalter ist den in § 21 WEG benannten Grundlagen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Diese Grundlagen sind:
- Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung
- Ordnungsgemäße Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Abschluss angemessener Feuer- und Haftpflichtversicherungen
- Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage
- Aufstellung des Wirtschaftsplans und einer ordentlichen Rechnungslegung
- Erstellung der Jahresabrechnung
- Durchsetzung von Duldungspflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft
- Vorbereitung und Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung und deren Durchführung
- Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder
Der Gesetzgeber hat weiterhin in § 27 WEG ("Aufgaben und Befugnisse des Verwalters") die Rechte und Pflichten eines Hausverwalters klar umrissen. Insbesondere können die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden.
Der Beruf des Hausverwalters ist rechtlich an keinerlei berufliche Qualifikation gebunden. In Anbetracht der Vertrauensstellung sollte ein Hausverwalter jedoch zumindest über eine abgeschlossene Berufsausbildung im Bereich der Immobilienwirtschaft und mehrjährige Berufserfahrung verfügen. Einschlägige kaufmännische und juristische Grundkenntnisse sind für eine ordentliche Verwaltertätigkeit unabdingbare Voraussetzung.
Bei kleineren Wohnungseigentumsanlagen, die insbesondere auch von den Wohnungseigentümern selbst bewohnt werden, empfiehlt es sich häufig, den Hausverwalter aus der Mitte der Wohnungseigentümer zu bestellen. Da in der Regel die Verwalterentgelte gering sind, können berufsmäßige Hausverwalter häufig nicht die Beteuungszeit aufwenden, die notwendig ist.
Der WEG-Verwalter besorgt sämtliche zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie erforderlichen Geschäfte, die aber nur das gemeinschaftliche Eigentum umfassen dürfen. So hat er sich z.B. um Versicherungsschutz, Wartungsverträge, Energieeinkauf und Hausmeisterpersonal zu kümmern. Er erstellt zudem einen jährlichen Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und beruft zumindest einmal jährlich eine Eigentümerversammlung ein.
Die Betreuung der Mieter vermieteter Eigentumswohnungen, das Mietinkasso, Wohnungsvermittlung oder Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Sondereigentum sind nicht Aufgaben des WEG-Verwalters, er hat sich ausschließlich um das gemeinschaftliche Eigentum zu kümmern.
Der Hausverwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft rechenschaftspflichtig. Häufig empfiehlt es sich, einen Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG zu wählen, der den Verwalter unterstützt und kontrolliert. Der Hausverwalter ist nach § 27 Abs. 4 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder wie die Instandhaltungsrücklage, gesondert von seinem Vermögen zu halten. Dies ist dann wichtig, wenn der Verwalter Insolvenz beantragt und damit diese Gelder nicht in die Insolvenzmasse einfließen, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten bleiben.