Einkaufszentrum

Ein Einkaufszentrum ist eine Konzentration von Einzelshandelsgeschäften und Dienstleistern unterschiedlicher Branchen und gegebenenfalls anderen Angeboten wie Fitnesszentren oder Kinos. In der Stadtgeographie definiert man ein Einkaufszentrum als „überwiegend als Einheit geplante, errichtete und verwaltete Agglomeration von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben“, wodurch sich eine Abgrenzung zu den „wild gewachsenen“ Agglomerationen bzw. Einkaufsparks ohne einheitliche Konzeption, Center-Management, etc. ergibt.

Es wird oft der englische Ausdruck Shopping Center oder Shopping-Mall verwendet, wobei das Wort Mall eigentlich nur die Hauptlaufwege mit angrenzender Verkaufsfläche bezeichnet (Wortherkunft siehe Pall Mall). Einkaufszentren über 100.000 m² werden auch Megamall (siehe unten) genannt.

Geschichte

Einfache Einkaufszentren wurden in den USA bereits seit den 1930er Jahren entwickelt und errichtet. Sie sollten dort ein innerstädtisches, europäisches Ambiente simulieren, da in den USA - anders als in Europa - die Geschäfte sich nicht zentral im Ortsmittelpunkt, sondern verstreut entlang der Ausfallstraßen (Strips) befanden. Doch erst 1956 entstand mit dem Southdale Center bei Minneapolis das weltweit erste, in einem einzigen Gebäude integrierte, Einkaufszentrum. Geplant wurde es vom 1938 in die USA emigrierten österreichischen Architekt Victor Gruen, der als Vorreiter heutiger moderner und komplexer Einkaufszentren gilt, wie sie sich seither rasch verbreiteten und weiterentwickelt wurden. Das in den USA bis dahin neue Konzept, zahlreiche Händler verschiedenster Produkte an einem Ort, einem Einkaufszentrum, zu finden, verbreitete sich aufgrund großer Beliebtheit sehr rasch, weshalb die USA mit heute rund 43.000 Shopping-Centern, die einen Anteil von 55 % am gesamten Einzelhandelsumsatz besitzen, das Land mit den meisten und größten Einkaufszentren der Welt ist. Trotz geringerer Suburbanisierungseffekte in Europa hat sich jedoch auch hier diese Form des Einzelhandels durchgesetzt, da diese dem Verbraucher neben integrierten PKW-Stellplätzen den Vorteil einer hohen Bandbreite von oft aufeinander abgestimmten Läden (Branchenmix) bieten. Das erste Einkaufszentrum Deutschlands war das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main, das 1964 seine Toren öffnete.

Typisierung und Lage

Es können im Wesentlichen drei Arten von Einkaufszentren unterschieden werden:

Einkaufszentren im Zentrum von Städten
Einkaufszentren in der Peripherie von Siedlungen oder Ballungsgebieten
Einkaufszentren als Passagen innerhalb eines bestehenden städtischen Gefüges, oft in Form eines Umbaus des Erdgeschosses.

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City-Galerie in Augsburg

Gesundbrunnen-Center in Berlin-Gesundbrunnen

Klassischerweise werden Einkaufszentren von einem Betreiber, oder auch einem Konsortium, am Rand von Ballungsräumen oder überhaupt auf der grünen Wiese errichtet. Seit den Achtzigerjahren werden zunehmend Einkaufszentren in den Innenstädten geplant und errichtet. Diese Entwicklung hat sich spätestens seit den späten Neunzigerjahren rapide beschleunigt. Seit einigen Jahren ist durch eine immer größer werdende Dichte von räumlich nahe beieinander gelegenen Einkaufszentren bei gleichzeitigem Kaufkraftverlust der Konsumenten ein Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Die möglichen Folgen für den Einzelhandel sind noch nicht abzusehen.

In den neuen Bundesländern gab es vor der Wiedervereinigung faktisch keine Einkaufszentren. Diese entstanden nach 1990 in großer Anzahl auf der grünen Wiese, was zu einem erheblichen Kaufkraftabfluss aus den Innenstädten führte. Hintergrund für diesen Bauboom vor den Toren der Städte war zum einen eine rasche Verfügbarkeit von Bauland (Grundstücke in den Innenstädten waren oft durch langwierige Restitutionsverfahren und andere Eigentumsschwierigkeiten blockiert) und die schnelle Schaffung eines entsprechenden Baurechts: Oberhalb einer Verkaufsfläche von ca. 700 m² ist eine schnelle Schaffung von Baurecht nur bei Ausweisung von Kerngebieten (MK) oder Sondergebieten (SO) im Bebauungsplan möglich. Während in den alten Bundesländern ein abgestimmtes System von Regional- und Flächennutzungsplänen festlegt, wo neue Einzelhandelsagglomerationen ausgewiesen werden dürfen, mussten diese in den neuen Bundesländern erst aufgestellt werden. Bis dahin haben viele Kommunen entsprechende Ausweisungen unabgestimmt vorgenommen, auch wenn dieses für die Raumordnung kontraproduktiv war. Seit ca. 2000 jedoch geht der Trend zurück in die Innenstädte, deren Einzelhandel wieder erstarkt.

Zusammensetzung

Wesentlich für die Akzeptanz beim Kunden ist die Abstimmung der Geschäfte aufeinander, auch Branchenmix genannt. Dabei werden in Centern üblicher Größe (rd. 30.000 - 40.000 m²) meist zwei sogenannte Magnete oder auch Ankermieter, die alleine schon zahlreiche Kunden anziehen, so dass das Center gut besucht ist. Diese Magnete werden gezielt meist an den gegenüberliegenden oder im Zentrum der Mall platziert, um so die Kundschaft in die Mall "hineinzusaugen". Es hat sich inzwischen etabliert, dass diese Magnete größflächige Modegeschäfte und Fachmärkte für Unterhaltungselektronik sind. Dazwischen gruppieren sich kleinere Geschäfte, die anteilig deutlich höhere Mieten auf den Quadratmeter zahlen als die Ankermieter selbst. Dabei werden alle vom Konsumenten abgefragten Branchen abgedeckt. Wichtig ist auch die Lage der Geschäfte und gastronomoíschen Einrichtungen zueinander im Center, die vom Centermanagement gezielt gesteuert wird. Die Bedeutung der Magnete für den Erfolg eines Einkaufszentrums ist so grundlegend, dass in der Regel die Unterschrift der entsprechenden Handelskette unter dem Mietvertrag die Voraussetzung dafür ist, das der Investor überhaupt einen Bauantrag stellt.

Die einzelnen Geschäfte sind eingemietet, wobei die Miete oft aus einer Umsatzbeteiligung in Verbindung mit einer Mindestmiete besteht. Die Geschäfte können eine gemeinsame Infrastruktur benutzen. Auch die Werbung wird oft gemeinsam, z. B. in Form einer Werbegemeinschaft durchgeführt. Dafür müssen sich die Geschäfte an die Regeln der Betreiber, z. B. bezüglich der Öffnungszeiten oder gemeinsamer Rabattaktionen, halten.

Ein großer Vorteil aus Sicht der Kunden sind meist die einfache Erreichbarkeit und die großzügig dimensionierten Parkflächen. Es wird von Seiten der Betreiber deswegen auch besonders darauf geachtet, dass die Center über übersichtliche und einfach zu benutzende Tiefgaragen verfügen. Es gibt Untersuchungen, die belegen, dass der größte Teil der Kunden viele Einkaufszentren nicht von der Straße, sondern über die Tiefgarage betreten. Insofern, wird die Garageneinfahrt zum eigentlichen Haupteingang des Centers.

Größe

Die Größe der Einkaufszentren richtet sich nach den Einzugsgebieten der Käufer und kann von einigen Geschäften bis zu hunderten reichen. Bei größeren Zentren ist oft noch ein Unterhaltungszentrum angeschlossen, wie Kinos oder Gastronomiebetriebe. Das Motto lautet: Alles unter einem Dach. Man ist witterungsunabhängig und will so ein Einkaufserlebnis vermitteln. Siehe auch detaillierter unter Urban Entertainment Center.

Um den Titel "Größtes Einkaufszentrum in Europa" streiten sich zur Zeit die Shopping City Süd im Süden Wiens in Vösendorf und das CentrO in Oberhausen. Je nach Betrachtungsweise (Anzahl der Geschäfte und Parkmöglichkeiten, Grundfläche usw.) gebührt der Titel mal dem einen oder dem anderen Zentrum. Andererseits gilt das NordWestZentrum in Frankfurt am Main seit einer im Herbst 2004 abgeschlossenen Erweiterung als das größte Einkaufszentrum in Deutschland, zuvor wurde dieses Attribut vom Ruhr-Park Einkaufszentrum in Bochum in Anspruch genommen.

Probleme

Kritik kommt von der gewachsenen Geschäftswelt in den Innenstädten bzw. von den Nachbarstädten von großen Einkaufszentren, da die Einkaufszentren Kaufkraft, Beschäftigung und Gewerbesteuereinnahmen aus umliegenden Städten abziehen. Beispielsweise versuchen aktuell mehrere Städte (u.a. Essen) mit juristischen Mittel zu verhindern, daß eine von der Stadt Oberhausen erteilte Baugenehmigung für eine Erweiterung des in Oberhausen befindlichen Einkaufszentrums CentrO wirksam wird, da die klagenden Städte u.a. Kaufkraftabflüsse nach Oberhausen befürchten (Anfang Juni 2005 wurde diese Klage in erster Instanz abgewiesen).

Neben der Bequemlichkeit der unter einem Dach angebotenen diversen Geschäfte treibt auch das bessere Parkplatzangebot viele Käufer in die Einkaufszentren. Letztendlich kann dies zur Verödung bisheriger Stadtzentren führen, wenn Stadt und Einzelhandel nicht gemeinsame Wege finden, um die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen (z. B. durch Verkehrs- und Parkraumkonzepte, attraktive Gestaltung von Straßen und Fußgängerzonen, gemeinsame Werbung, etc.). Die umliegenden Kommunen leiden zudem oftmals unter der Verkehrslast, wenn ein Center ohne Rücksicht auf die Kapazität vorhandener Verkehrswege errichtet wurde. Die Einnahmen bleiben meist nur in einer der Gemeinden. Der Wettbewerbsdruck ist auch in den Centern sehr hoch, so dass in den Einkaufszentren nicht selten Geschäfte in die Insolvenz gehen. Ähnlich wie in den Innenstädten begünstigt dieser Wettbewerbsdruck die Filialisierung des Einzelhandels.

Um den geschilderten negativen Entwicklungen entgegen zu wirken, gibt es Bestrebungen, Einkauszentren auf der grünen Wiese durch entsprechend aufeinander abgestimmte Planungen (Raumordnung, Regionalpläne, Flächennutzungspläne und Bebauungspläne) zu verhindern oder zumindest in Größe und/oder Sortiment zu beschränken. Hierzu haben Bundes- und Landesgesetzgeber spezielle Regelungen (großflächiger Einzelhandel) erlassen (§ 11 BauNVO ; Einzelhandelserlass NRW). Auch die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hat sich in den letzten 20 Jahren intensiv mit der Problematik auseinander gesetzt.

Es gibt auch Einkaufszentren im Niemandsland zwischen zwei Ländern, die umsatzsteuerfrei oder taxfree verkaufen können. Eines der größten Einkauszentren dieser Art ist die Excalibur-City bei Kleinhaugsdorf zwischen Österreich und Tschechien.

Eine Sonderform von Einkaufszentren sind zuerst in Großbritannien aufgetretenen Factory-Outlet-Center. In diesen Zentren haben vor allem die Hersteller der Modebranche Geschäfte, die verbilligt Lagerware der letzten Saison verkaufen. In Bezug auf Deutschland wird diese Vertriebsform allerdings durch die starke Fixierung auf den Einzelhandel als Vertriebsform eingeschränkt. Eine unechte Form von Einkaufszentren sind die mittlerweile häufig vorkommenden Shopping-Portale, in denen man virtuell viele Waren unter einem Dach erwerben kann.

Als Weiterentwicklung des klassischen Einkaufszentrums gelten die Urban Entertainment Center, welche Einzelhandel mit Eintertainment zu verknüpfen versuchen, um dem Kunden neue Anreize zum Aufsuchen eines Centers zu geben.

Megamall

Als Megamall (engl. für Mega-Einkaufszentrum bezeichnet man ein sehr großes Einkaufszentrum. Meist haben Megamalls mehr als 100.000 m² Verkaufsfläche bzw. mehr als 150 Geschäfte.

Europa

In Europa gibt es nur sehr wenige Megamalls, die meisten von ihnen befinden sich in Großbritannien (Bluewater) oder Deutschland (CentrO, Main-Taunus-Zentrum oder Olympia Einkaufszentrum in München). Auch in Vösendorf (Bezirk Mödling,Österreich) befindet sich mit der Shopping City Süd eines der größten Einkaufszentren in Europa. Ein neuer Boom von sogenannten Megamalls kann in Osteuropa beobachtet werden, so z.B. in Polen (Galaxy) oder in der Ukraine (Olympic Plaza).

Nordamerika

In Kanada und in den USA gibt es viele Megamalls. Manche Malls haben eine Verkaufsfläche von mehr als 300.000 m². Die bekanntesten Megamalls in Nordamerika sind die West Edmonton Mall in Edmonton, sowie die Mall of America in Minneapolis.

Asien

Auch in Asien werden immer mehr Megamalls gebaut, so zum Beispiel in der Volksrepublik China (Nextage) oder auf den Philippinen (SM Megamall). In Japan erreichen einige Kaufhäuser bereits diese Größe. Als Beispiel für eine Megamall in Japan sei Sunshine 60 (oder auch Sunshine City) in Tokio / Ikebukuro genannt. Dort befindet sich auch ein Kaufhaus mit ca. 86.000 m².

Asien/Mittlerer Osten

In Dubai werden derzeit die größten Megamalls der Welt aus dem Boden gestampft, darunter die Dubai Mall, Mall of Arabia, Mall of the Emirates oder das Dubai Design Center. Mit der Mall of Arabia und der Dubai Mall werden sogar Verkaufsflächen jenseits der 1.000.000 m² gebaut. Aber auch bereits bestehende Malls in Dubai gehören zu den größten Einkaufszentren der Welt.

Beispiele einiger großen deutschen Einkaufszentren

Siehe auch: Liste von Einkaufszentren in Deutschland

Beispiele einiger großer Einkaufszentren weltweit

Einkaufszentrum	Stadt	Größe (in m²) / Ladenfläche	Eröffnung	Besonderheit
Ala Moana Center	Honolulu			Mega-Open-Air-Einkaufszentrum auf Hawaii
Beijing's Golden Resources Shopping Mall	Peking			größtes Einkaufszentrum Chinas
Berjaya Times Square	Kuala Lumpur	700.000		größtes Einkaufszentrum Asiens; inoffiziell auch größtes Einkaufszentrum der Welt (Urban Entertainment Center)
Bluewater	Kent	312.000		Größtes Einkaufszentrum in UK und Westeuropa
CentrO	Oberhausen	79.000		Größtes Einkaufszentrum Nordrhein-Westfalens
Cevahir Shopping Mall	Istanbul	412.000	2005	größtes Einkaufszentrum Europas; zweitgrößtes Einkaufszentrum der Welt
Court at King of Prussia	Philadelphia			größter Einkaufskomplex mit Plaza at King of Prussia
Galaxy	Stettin	90.000		Größtes Einkaufszentrum Polens
Limbecker Platz	Essen	79.000	2008	wird größte Innenstadtmall in Europa
Mall of America	Minneapolis			Viertgrößtes Einkaufszentrum der Welt; Größtes Einkaufszentrum der USA
Mall of Arabia	Dubai		2008	wird größtes Einkaufszentrum der Welt
MetroCentre	Gateshead			zweitgrößtes Einkaufszentren in UK
PATH Walkway	Toronto			größtes unterirdisches Einkaufszentrum der Welt
Plaza at King of Prussia	Philadelphia			größter Einkaufskomplex der Welt mit Court at King of Prussia
Ruhr-Park Einkaufszentrum	Bochum	125.000		größtes Einkaufszentrum Deutschlands
Shopping City Süd	Vösendorf			größtes Einkaufszentrum Österreichs
West Edmonton Mall	Edmonton			größtes Einkaufszentrum der Welt in Kanada

Siehe auch

Liste von Einkaufszentren