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Schönheitsreparatur

Begriff aus dem deutschen Mietrecht
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Der Begriff Schönheitsreparatur ist sprachlich irreführend, weil es sich dabei eigentlich nicht um eine Reparatur handelt, sondern um die rein dekorative Gestaltung einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Geschäftsraumes, bei der lediglich das Aussehen des Raumes verbessert und oberflächliche Schäden behoben werden. Im Rechtsstreit ist häufig fraglich, ob diese Renovierung erforderlich ist und, falls ja, wer sie durchführen muss: Der Mieter oder der Vermieter.

Deutschland

Begriff der Schönheitsreparaturen

Nach deutschem Recht gab es eine gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum in der II. BV („Zweite Berechnungsverordnung“) . Die II. BV wurde durch die Betriebskostenverordnung abgelöst.

Diese alte Vorschrift wird aber noch immer allgemein für die Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ herangezogen. In § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV werden genannt:

„das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden [sic!] und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

Abgedeckt sind hiervon auch vorbereitende Arbeiten, so beispielsweise das Entfernen von Dübeln und das Verschließen der hierbei entstehenden Löcher als Vorarbeit zum Streichen der Tapeten. Auch das bloße Entfernen der Tapeten ist eine Schönheitsreparatur.

Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch das Versiegeln eines Parketts oder Außensanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Klausel von Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat.[1]

Verpflichtung zur Durchführung (gesetzliche Regelung)

Nach der gesetzlichen Regelung ist es Pflicht des Vermieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache Instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand gemäß § 535 Abs. 1 und § 538 BGB umfasst.

Verpflichtung zur Durchführung (vertragliche Vereinbarung)

Die eben genannte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aber abdingbares Recht und kann durch Vertrag auf den Mieter übertragen oder abgewälzt werden. Dies ist gängige Praxis, so dass der Bundesgerichtshof dies mittlerweile sogar für eine Verkehrssitte hält.[2]

Grob heißt dies: Nur wenn sich im Mietvertrag keine diesbezügliche Regelung findet, Schönheitsreparaturen also nicht erwähnt sind, oder wenn die vertragliche Vereinbarung unwirksam ist, ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Prinzipiell kann diese Verpflichtung aber auch nur teilweise (wirksam) auf den Mieter übertragen worden sein.

Streitigkeiten über Schönheitsreparaturen sind häufig. Das liegt vor allem daran, dass sich in den Mietverträgen eine Vielzahl verschiedener und mitunter schwer verständlicher Klauseln hierzu finden. Grundsätzlich kann die vertragliche Vereinbarung aber sowohl durch eine für den Einzelfall geschaffene Vereinbarung (Individualabrede) oder durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) (meist in der Form von formularmäßig vorformulierten Klauselverträgen) geschehen.

Insbesondere Vereinbarung in einer Individualabrede

Die Regelung der Schönheitsreparaturen außerhalb von AGB im Rechtssinne ist selten Thema von Rechtsstreitigkeiten.

Verpflichtet sich der Mieter beispielsweise, nachträglich die Endrenovierung durchzuführen, so kann diese Regelung nach der Rechtsprechung[3] des Bundesgerichtshofes (BGH) wirksam sein, sofern dies im Rahmen einer „Individualvereinbarung“[4][5] geschieht.

Insbesondere Vereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Meist sind die Mietverträge als Fomularmietverträge ausgestaltet und sind somit Allgemeine Geschäftsbedingungen im Rechtssinne (also im Sinne der Vorlage:§§§).

Ein Teil der Rechtswissenschaft[6] hält allgemein die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter von vornherein für unwirksam, weil damit von wesentlichen Grundgedanken der (oben genannten) gesetzlichen Regelung abgewichen werde § 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB. Die Abwälzung wäre demnach nur durch individualvertragliche Vereinbarung möglich. Diese Auffassung wird aber insbesondere von der Rechtsprechung nicht geteilt.

Die meisten Formularmietverträge enthalten Regelungen über die Renovierung der Räume in den verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, typischerweise

  • beim Einzug in die Wohnung,
  • während der Laufzeit des Mietvertrags
  • und beim Auszug.

Beileibe nicht jede der verwendeten Klauseln ist wirksam. So ist der Mieter beispielsweise nicht verpflichtet, Renovierungsarbeiten von einem Malerbetrieb ausführen zu lassen. Er kann das auch selbst machen, muss die Arbeiten aber in fachmännischer Weise ausführen, das heißt so, wie sie auch ein Maler technisch erbringen würde. Eine diesbezügliche Verpflichtung in einem Formularvertrag wäre unwirksam.

„Starrer Fristenplan“

In der jüngeren Zeit waren vor allem Abreden im Streit, nach denen der Mieter unter Zugrundelegung eines bestimmten Fristenplanes Renovierungen durchführen soll. Solche Vorgaben sind nicht durchweg unzulässig. Die Rechtsprechung versagt aber zunehmend sogenannten starren Fristenplänen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen die Geltung, weil sie den Mieter gegenüber dem Vermieter unangemessen benachteiligen im Sinne von § 307 I BGB. Die Benachteiligung kann insbesondere daraus resultieren, dass eine Renovierung nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne Wenn und Aber durchgeführt werden muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, also auf ihre Erforderlichkeit.

Die Benachteiligung kann aber auch daraus folgen, dass ein Fristenplan mit anderen Klauseln kombiniert wird, in denen zum Beispiel zusätzlich eine Renovierung beim Auszug verlangt wird, unabhängig davon, wie lange die nach dem Plan fällige laufende Renovierung zurückliegt oder ob sie überhaupt erforderlich wäre (sogenannter Summierungseffekt, auch bei Zusammentreffen von Individual- und Formularklauseln; aber auch Verstoß gegen das Transparanzgebot in AGB, wenn die Regelung widersprüchlich ist oder wenn sie so umfangreich und verworren ist, dass der durchschnittliche Mieter gar nicht mehr erkennen kann, wann er überhaupt renovieren soll). Bei der Auslegung ist zu bedenken, dass der BGH die so genannte geltungserhaltende Reduktion einer solchen Renovierungs-Klausel in ständiger Rechtsprechung ablehnt und dass Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen objektiv auszulegen sind.

Ein starrer Fristenplan enthält stets Formulierungen wie spätestens..., mindestens..., innerhalb..., übliche Fristen.... Unwirksam ist etwa die Klausel, wonach der Mieter renovieren müsse, „wenn erforderlich ..., mindestens aber in der nachfolgenden Zeitfolge: bei Küchen, Bad und Toilette: 2 Jahre, bei allen übrigens Räumen: 5 Jahre“ (BGH WM 2004, 463).

Bei der Feststellung, ob ein „starrer“ Plan vorliegt, ist aber Vorsicht geboten. Beispielsweise wurde die Klausel, wonach Schönheitsreparaturen „in der Regel ...spätestens nach drei (fünf...) Jahren...“ geschuldet werden, von der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf[7] stellte sie eine starre, den Mieter unangemessen benachteiligende Regelung dar, die zur Unwirksamkeit der Klausel führte. Das Gericht entschied, die gesamte Vereinbarung sei unwirksam. Der Vermieter musste die Renovierung übernehmen. Dieselbe Klausel wurde allerdings mittlerweile vom achten Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anders beurteilt.[8] Das Gericht stellte sich auf den Standpunkt, der durchschnittlich verständige Mieter sei in der Lage zu erkennen, dass eine Renovierung nur zu erbringen sei, wenn der normale Abnutzungsgrad überschritten ist. Die Verpflichtung trete eben nur „in der Regel“ nach Ablauf bestimmter Zeiträume ein, nicht jedenfalls. Die unterschiedliche Auslegung der Bestimmung durch zwei verschiedene Gerichte führte nicht zur Anwendung der Unklarheitenregelung in § 305c II BGB.

Wirksam ist auch eine Vereinbarung, die den Mieter zwar starr nach Ablauf fester Fristen zur Renovierung verpflichtet, jedoch die Einschränkung enthält, dass der Vermieter die Renovierungsfristen zu verlängern hat, wenn der Zustand der Wohnung dies rechtfertigt.[9]

Gültig sind meist Regeln, die mit „etwa“ oder „in der Regel“ arbeiten. Jedoch rät Ganther[10] mittlerweile Vermietern von der Verwendung derartiger Formulierungen überhaupt ab, weil die Rechtsprechung zur Wirksamkeit starrer Fristen schwer vorhersehbar sei.

„Abgeltungsklauseln“

Oftmals werden sogenannte Abgeltungsklauseln oder Kostenquotenklauseln mit Fristenplänen kombiniert. Es handelt sich dabei um Bestimmungen, in denen geregelt ist, dass der Mieter beim Auszug vor Fälligkeit der nächsten planmäßigen Renovierung die anteiligen Kosten für die Zeit, in der er die Wohnung genutzt hat, dem Vermieter zu ersetzen habe. Der Mieter wird also nicht zur Renovierung verpflichtet, sondern zur anteiligen Bezahlung der Renovierungskosten. Diese sollen sich aus einem Kostenvoranschlag ergeben. Die Abgeltungsklausel greift dabei nur ein, falls die Renovierung nicht fällig ist, etwa weil die Wohnung bei Auszug nur leicht abgenutzt ist. Wird eine solche Abgeltungsklausel mit einer unwirksamen Klausel über die Ausführung der Schönheitsreparaturen (etwa einer Renovierungsklausel mit starrem Fristenplan) kombiniert, so sind beide Klauseln insgesamt unwirksam, weil die Abgeltung mit der Renovierungsklausel in einem unlösbaren Zusammenhang stehe. Die Abgeltungsklausel ergibt für sich allein genommen keinen Sinn.[11]

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind starre Abgeltungsklauseln in der Wohnraummiete unwirksam. Solche Klauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen einen festen Betrag zu zahlen. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Konkret hat der BGH folgende Klausel verworfen: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen [es folgen die Angaben zu den Prozentsätzen]“.[12] Die Vermieterseite reagiert derzeit auf diese Rechtsprechung mit einer Neufassung dieser Klauseln dahingehend, dass feste Anteile der Renovierungskosten nur „regelmäßig“ zu zahlen seien, was den Versuch darstellt, die Abgeltungsklausel analog zur Rechtsprechung zum Fristenplan zu „flexibilisieren“. Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte auf diese Entwicklung reagieren werden.

„Farbwahlklauseln“

Der BGH hat mit Urteil vom 17. Juni 2008 entschieden, dass sogenannte Farbwahlklauseln in Wohnraummietverträgen unzulässig sind (BGH vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07).[13] Dies trifft nicht auf Klauseln zu, die das Ende des Mietverhältnisses betreffen. (BGH vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07).[14]

„Tapetenklausel“

Nach dem BGH-Urteil vom 5. April 2006 steht fest, dass vorformulierte Klauseln unwirksam sind, wenn sie den Mieter verpflichten, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. (BGH, Urt. v. 5. April 2006 - VIII ZR 152/05).[15]

Prozessuales

Sind die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen (3 Jahre für Küche, Bad, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und Flure, 7 Jahre für Nebenräume) spricht eine Vermutung dafür, dass die Wohnräume renovierungsbedürftig sind. Dann muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung tatsächlich nicht renovierungsbedürftig ist. Verlangt der Vermieter die Renovierung vor Ablauf der Fristen, trifft den Vermieter die Pflicht, die Renovierungsbedürftigkeit nachzuweisen.

Besonderheiten bei der Geschäfts- bzw. Gewerberaummiete

Auch bei der Geschäftsraummiete ist der Vermieter nach dem Gesetz zur Renovierung verpflichtet, § 535 I 2 BGB. Die Ausgangssituation bei der Prüfung von vorformulierten Renovierungsklauseln ist daher dieselbe wie bei der Wohnraummiete. Nach § 307 II Nr. 1 BGB sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen auch in der Gewerberaummiete unwirksam, wenn sie von Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier. § 535 I 2 BGB) abweichen. Aus diesem Grund hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch in der Gewerberaummiete ein Klauselwerk in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist, das den Mieter während des Mietverhältnisses und dazu auch zwingend bei Beendigung zur Renovierung verpflichtet.[16] Ob eine Renovierungsklausel mit einem starren Fristenplan auch in der Gewerberaummiete unwirksam ist, wird in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert. Die Frage liegt dem BGH zur Entscheidung vor.[17]

Rechtsfolgen unwirksamer Renovierungsklauseln

Ist die Renovierungsklausel unwirksam, fällt der Vertrag auf die gesetzliche Regelung nach § 538 BGB zurück.

Aufwendungsersatz für den Mieter

Führt der Mieter Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Renovierungsklausel aus, kann ihm ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen.[18] Dieser Anspruch verjährt allerdings nach § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Mieterhöhungen wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?

Unklar (und in der Rechtswissenschaft strittig) war, ob der Vermieter bei Unwirksamkeit der Renovierungsklausel die Miete erhöhen kann. Nach dem Wortlaut eines früheren Urteils des Bundesgerichtshofs werde die Übernahme der Schönheitsreparaturen dadurch kompensiert, dass die Parteien eine geringere Miete vereinbaren.[19] Ist die Renovierungsklausel unwirksam, entfiele der Grund für die geringere Miete. Deshalb wurde teilweise in der Rechtswissenschaft eine Erhöhung der Miete für rechtmäßig gehalten,[20] dies aber auch dann nur im Rahmen eines förmlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB.

In dem Urteil[21] vom 9. Juli 2008 hat der Bundesgerichtshof es jedoch abgelehnt, dass eine Mieterhöhung allein auf den Wegfall einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel gestützt werden könne. Die Angemessenheit einer Mieterhöhung sei nur an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu messen.[21]

Prüfung der Schönheitsreparaturklauseln

Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen generell mit einem hohen zeitlichen oder zumindest finanziellen Aufwand verbunden ist, lohnt es sich für Vermieterseite und Mieterseite in den meisten Fällen, die Rechtmäßigkeit zweifelhafter Klauseln rechtzeitig durch einen Rechtskundigen prüfen zu lassen. Für Vermieter wird es in der Regel kein Problem sein, einen Rechtsanwalt zu konsultieren und die damit verbundenen Beratungskosten zu tragen. Für Mieter, die sich die Beauftragung eines Rechtsanwalts nicht leisten können oder wollen, stehen diverse, zum Teil gemeinnützige Beratungsstellen (siehe Weblinks) zur Verfügung, bei denen eine kompetente Auskunft häufig kostenlos oder gegen eine meist nur geringe Unkostenpauschale zu erhalten ist. Mieter mit geringem Einkommen oder Bezug von Sozialleistungen erhalten beim Amtsgericht einen Beratungshilfeschein, mit dem sie fast kostenlos die Beratung eines Rechtsanwalts in Anspruch nehmen können.

Einzelnachweise

  1. ↑ Mieter müssen nicht zahlen - Eintscheidung des Bundesrichtshof (Az: VIII ZR 48/09), in: Süddeutsche Zeitung vom 6. Feberuar 2010
  2. ↑ BGH WM 2004, 529; kritisch hierzu: Lützenkirchen WM 2005, 89, 105; Emmerich JuS 2006, 933, 933.
  3. ↑ Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat: Urteil vom 14. Januar 2009, Aktenzeichen: VIII ZR 71/08. (PDF) In: 1 (Leitsatz),. Bundesgerichtshof, abgerufen am 25. Juni 2009 (BGB § 139, § 306, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb): „Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufen-den Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).“
  4. ↑ Pressestelle des Bundesgerichtshofs: Wirksamkeit einer nachträglich getroffenen Vereinbarung über die Endrenovierung der Mietwohnung. (HTML) In: Mitteilung der Pressestelle Nr. 7/2009. Bundesgerichtshof, 14. Januar 2009, abgerufen am 25. Juni 2009 (Pressemitteilung): „Eine Renovierungspflicht folgt jedoch aus der Endrenovierungsvereinbarung in Nr. 6 des Wohnungsübergabeprotokolls,, sofern es sich dabei, wie vom Berufungsgericht angenommen, um eine Individualvereinbarung handelt.[...] Das Berufungsgericht wird nunmehr zu klären haben, ob es sich – wie vom Beklagten behauptet – bei dem Wohnungsübergabeprotokoll und der darin enthaltenen Endrenovierungsabrede um ein vom Kläger zur Mehrfachverwendung bestimmtes Formular handelt, das als Allgemeine Geschäftsbedingung der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.“
  5. ↑ Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat: Urteil vom 14. Januar 2009, Aktenzeichen: VIII ZR 71/08, Absatz 12 und 15. (PDF) Bundesgerichtshof, S. 7, abgerufen am 25. Juni 2009: „[Absatz 12] a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht derge-stalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durch-schlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung be-stehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhän-gig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20). […] [Absatz 15] Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde.“
  6. ↑ Emmerich JuS 2006, 933, 935.
  7. ↑ Düsseldorf WM 2004, 603.
  8. ↑ WM 2005, 716; kritisch hierzu Lützenkirchen WM 2006, 63, 68f.
  9. ↑ BGH, AZ. VIII ZR 48/04, NJW 2005, 1188.
  10. ↑ DWW 2006, 182, 186.
  11. ↑ BGH WM 2006, 248.
  12. ↑ BGH vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, WM 2005, 677.
  13. ↑ Unwirksamkeit einer Farbwahlklausel.
  14. ↑ Farbwahl bei Auszug des Mieters.
  15. ↑ BGH, Urt. v. 5. April 2006.
  16. ↑ BGH, Az. XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006.
  17. ↑ Az. VIII ZR 52/06.
  18. ↑ LG Karlsruhe, NJW 2006, 1983, Az: 9 S 479/05.
  19. ↑ BGHZ 92, 363/367f.
  20. ↑ http://www.mietgerichtstag.de/downloads/vortraglehmannrichter.pdf
  21. ↑ a b Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Juli 2008, Az.: VIII ZR 181/07, Leitsatz und Absatz 10ff.; zusammengefasst in: Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 131/2008.

Literatur

  • Deutscher Mieterbund: Geld Sparen beim Umzug, Tipps zum Wohnungswechsel, DMB-Verlag, Berlin 2007, ISBN 978-3-933091-64-2
Mieter- und Verbraucherschutzorganisationen
Vermieterorganisationen
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