Wohnungseigentum (Deutschland)
Wohnungseigentum ist im deutschen Recht eine besondere Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung, einer so genannten Eigentumswohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus oder auch Reihenhaus).
Der Grund dafür, dass es einer besonderen Form des Eigentums bedarf, liegt darin, dass das Bürgerliche Gesetzbuch hinsichtlich des Eigentums keinen Unterschied zwischen einem Grundstück und darauf errichteten Gebäuden kennt.
Wer ein Haus kauft, unterzeichnet beim Notar einen Grundstückskaufvertrag oder ersteigert dieses in einer Zwangsversteigerung. Das Haus ist mit dem Grundstück nicht nur tatsächlich, sondern auch rechtlich fest verbunden - eine Immobilie.
Um dennoch die Möglichkeit zu schaffen, Eigentum an einzelnen Wohnungen oder sonstigen abgegrenzten Gebäudeteilen zu erwerben, wurde außerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen. Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen aufgeteilt wird und jeder (zukünftige) Wohnungseigentümer einen Anteil (Miteigentumsanteil) an diesem Grundstück erhält.
Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus
- einem Eigentumsanteil in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000
- dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung.
Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil auch mit einem
- Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück, oder
- Teileigentum anstatt Wohnungseigentum, das sind nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume, verbunden sein.
Die Aufteilung der Gebäudes und das Innenverhältnis der Eigentümer regelt die notarielle Teilungserklärung. Die Teilungserklärung enthält eine textuelle Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem die Wohnungen markiert sind. Jeder Eigentumsanteil wird separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, als eigenständiges Objekt geführt und kann damit unabhängig von den anderen Anteilen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Eine Aufteilung in Sondereigentum kann nur mit einer behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen des Gebäudes erfolgen.
Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle, die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. bleiben Gemeinschaftseigentum.
Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Miteigentümers, Teile des Gemeinschaftseigentums für sich nutzen zu dürfen. Die genaue Unterscheidung in Sondereigentum/Teileigentum und Gemeinschaftseigentum ist deshalb so wichtig, weil davon die Zuständigkeit für die Instandhaltung und damit die Kostenverteilung abhängt.
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Eigentümergemeinschaft, die einen Hausverwalter zu bestimmen hat.
Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen über Einzelheiten der Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum und dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
