Mieterhöhung

Im Laufe eines Mietverhältnisses wird einem Vermieter das Recht zu einer Mieterhöhung eingeräumt, was ihm ermöglicht, die Miete an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Gemäß § 557 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung vereinbaren. Kommt eine Vereinbarung nicht zustande, ist eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung gesetzlich ausgeschlossen. Von Vermieterseite kann eine Mieterhöhung nur unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften verlangt werden. Der Vermieter benötigt für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Bei einem Mieterhöhungsverlangen hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Dabei wird nach der Art der Miete unterschieden: Ob es sich bei der vereinbarten Miete um eine Indexmiete, Staffelmiete, oder um eine Miete auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt – und im Weiteren nach dem Gegenstand der Miete; einen Wohnraum oder eine Gewerbeimmobilie.

Der wesentliche Unterschied hinsichtlich einer Mieterhöhung ist, dass bei Wohnraum die Möglichkeiten einer zeitlichen Befristung stark eingegrenzt sind. Wohnraum kann dann nur aus wichtigem Grund, Gewerbeimmobilien prinzipiell aber auch zum Zwecke der Mieterhöhung gekündigt werden. Die Schutzvorschriften für Wohnraum sind weitaus strenger.

Ortsüblichen Vergleichsmiete

Geregelt wird die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in den §§ 558 bis 558e BGB. Voraussetzung für diese Form der Mieterhöhung ist, dass die bisherige Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert bestand (§ 558 Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Nebenkosten (§ 560 BGB) bleiben davon aber unberührt.

Bei jeder Mieterhöhung muss zunächst geklärt werden, ob die Formalien eingehalten wurden (insbesondere Textform und Begründung, § 558a Abs. 1 BGB) und ob eine Mieterhöhung im konkreten Fall ausgeschlossen ist. § 557 Abs. 3 BGB regelt, dass eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 bis 560 BGB verlangt werden kann, soweit nicht die Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

Wenn im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart wurde, ist eine anderweitige Mieterhöhung nicht möglich (Ausnahme: § 557b Abs. 2 BGB).

Nach den gesetzlichen Vorschriften kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Das ist die Miete, die für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vor Ort vereinbart wurde. Bei der Beurteilung der Wohnungsausstattung kommt es nach Auffassung des Landgerichts Berlin auf den Zeitpunkt des Bezuges an, den der Vermieter zu beweisen hat.

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter schriftlich begründen, warum er die von ihm geforderte Miete für ortsüblich hält:

• Er kann sich hierzu auf ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
• oder auf 3 Vergleichswohnungen berufen,
• er kann eine Mieterhöhung aber auch mit dem örtlichen Mietspiegel oder dem Mietspiegel einer vergleichbaren Kommune begründen;
• durch die Mietrechtsreform (1. September 2001) hinzugekommen sind zwei weitere Begründungsmittel: Der qualifizierte Mietspiegel und die Mietdatenbank.

Besondere Bedeutung kommt einem qualifizierten Mietspiegel zu. Zwar kann der Vermieter bei Existenz eines qualifizierten Mietspiegels ein anderes Begründungsmittel wählen, doch muss er in dem Mieterhöhungsschreiben auf die Daten des qualifizierten Mietspiegels hinweisen. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt nach dem Gesetz die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB).

Ein Mietspiegel braucht dem Mieterhöhungsverlangen laut BGH nicht zwingend beigefügt werden (BGH 11. März 2009, VIII ZR 74/08). Lässt der Vermieter in Bezug auf die Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten anfertigen, so kann er diese Kosten nicht den Mietern auferlegen.

Eine Mieterhöhung darf zudem die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Das heißt aber nicht, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete immer zulässig ist.

Kappungsgrenze

Eine zweite Begrenzung stellt die sogenannte Kappungsgrenze dar. Nach dieser dürfen gemäß § 558 Abs.3 BGB die Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren 20 % der vor der Mieterhöhung bestehenden Miete nicht überschreiten. Seit der Mietrechtsreform 2013 besteht für die Bundesländer die Möglichkeit, in besonders festzulegenden Gebieten, in welchen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum kritisch ist, die Mieterhöhung auf 15 % zu begrenzen (§ 558 Abs.3 Sätze 2 und 3 BGB). Hiervon haben Gebrauch gemacht (Stand August 2014): Bayern, Berlin, Hamburg, Nordrhein-Westfalen. Mitunter wird die Verfassungsmäßigkeit dieser Regelung angezweifelt, da man ganze Städte wie Hamburg, Berlin und München ohne hinreichende Differenzierung pauschal zu „Mangelgebieten“ erklären könne. Der gesetzlichen Regelung fehle es an einer Indikation, unter welchen Bedingungen ein „Mangelgebiet“ vorliege.

Bei Mieterhöhungen aufgrund Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) sind die Begrenzungen "Ortsübliche Vergleichsmiete" und "Kappungsgrenze" nicht anzuwenden!

Eine Mieterhöhung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen, steht ihm eine Überlegungsfrist zu: Der Monat, in dem ihm das Erhöhungsverlangen zugeht und die beiden folgenden Monate (§ 558b BGB). Der Mieter kann innerhalb dieser Zeit auch das Mietverhältnis mit einer Frist von zwei weiteren Monaten schriftlich kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch bei befristeten Mietverträgen.

Kündigt der Mieter nicht, stimmt er aber auch der verlangten Erhöhung nicht – oder nur teilweise – zu, hat der Vermieter anschließend drei Monate Zeit, die fehlende Zustimmung des Mieters einzuklagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Dann muss das Gericht entscheiden, ob die verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt werden musste. Dabei ist das Gericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht an das vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Wird die erhöhte Miete durch den Mieter ohne Vorbehalt bezahlt, kann dies als eine stillschweigende Zustimmung aufgefasst werden. Ist das Erhöhungsverlangen schon formell unwirksam, etwa weil der Vermieter die einjährige Wartefrist oder die 15-monatige Festschreibungsfrist nicht beachtet hat, ist die Klage unzulässig.

Fristen

• Wartefrist: 12 Monate nach Wirksamkeit der letzten Erhöhung kann neues Verlangen gestellt werden
• Festschreibungsfrist: Neue Festsetzung mit Abstand von 15 Monaten zu letzter Festsetzung (Überlegungsfrist beachten!)
• Überlegungsfrist: Mieter muss erst bis zum Ablauf des 2. Monats nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens entscheiden
• Wirksamwerdung: Im 3. Monat nach Erlangen des Mieterhöhungsverlangens
• Klagefrist: Bis zum Ablauf des 5. Monats nach Stellen des Verlangens nach fehlender Reaktion des Mieters oder bei Ablehnung des Erhöhungsverlangens

Modernisierung

→ Zur Mieterhöhung nach einer Modernisierung siehe Modernisierungsumlage

Öffentlich geförderten Wohnraum

Völlig andere Vorschriften gelten bei einer Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnungen (siehe dazu insbesondere § 10 Wohnungsbindungs-Gesetz – WoBindG). Hier gilt das Prinzip der Kostenmiete (Berechnung der Quadratmeter-Miete auf der Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung).

Bedeutung bei der Wertermittlung

Die Möglichkeiten einer Mietanpassung bestimmen unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Entsprechen sie dem verkehrsüblichen Wert, sind sie im Liegenschaftszinssatz erfasst. Weichen sie davon ab, so sind die Auswirkungen abhängig von der zeitlichen Befristung einer Abweichung im Rahmen eines Ertragswertverfahrens auszuweisen oder als Abschlag bei der Herleitung des Liegenschaftszinssatzes zu berücksichtigen.

Mietpreisbremse

Da in vielen deutschen Großstädten die (Neuvermietungs-)Mieten stark gestiegen sind und weiter steigen (Stand 2014), was durch viele Mieter mittlerweile als „Wohnungsnot“ bezeichnet wird, wird von den meisten politischen Parteien über eine sogenannte Mietpreisbremse diskutiert. Die Unterschiede der politischen Parteien in dieser Frage gelten als marginal und beschränken sich höchstens darauf, wo die Mietpreisbremse greifen soll.

Mietsituation

Eine Wohnungsnot im eigentlichen Sinne, die durch ein starkes Fehlen von Wohnraum verbunden mit Obdachlosigkeit und Überbelegung des Wohnraums gekennzeichnet ist (wie nach dem Zweiten Weltkrieg bis Ende der 1950er Jahre) und eine staatliche Wohnraumbewirtschaftung notwendig macht, liegt in Deutschland nicht vor.

Von einer „Explosion der Mietpreise“, wie sie in vielen Darstellungen von Politik und Medien zu finden sind, kann ebenfalls nicht gesprochen werden, wie eine umfangreiche wissenschaftliche Untersuchung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft belegt. Zu diesem Ergebnis gelangt auch das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. Unter Berücksichtigung der Inflationsrate sind die Mieten in ganz Deutschland um 5% gesunken. Vielmehr ist ein überproportionaler Anstieg der Neuvermietungsmieten in bestimmten, begehrten Lagen der Großstädte zu verzeichnen. In einer differenzierten Betrachtung ist weiterhin auf den Preisanstieg in den einzelnen Baualtersklassen innerhalb der Mietenspiegel großer Städte zu unterscheiden. Die Wohnungsmieten für Altbauwohnungen sind in den vergangenen Jahren überproportional gestiegen, hingegen die Mietpreise der kriegsbedingt am stärksten vertretenen Bauten der 1950er und 1960er Jahre inflationsbereinigt sogar gesunken sind.

Eine Mietpreisbremse, die auch bei einer Neuvermietung greifen soll, wäre in Deutschland seit 40 Jahren (seit 1970) ein Novum, da derzeit (2014) nur Regelungen zur Begrenzung der Mieterhöhung für ein aktuelle laufendes Mietverhältnis bestehen (siehe oben zur Kappungsgrenze).

Einen Preisstopp für Mieten gab es in Deutschland zuletzt von 1936 bis 1945. In „Der Vierjahresplan. Zeitschrift für nationalsozialistische Wirtschaftspolitik“ heißt es: „Die große soziale Bedeutung der Mieten begründet die Notwendigkeit, für die Sicherung einer vernünftigen und gerechten Mietbildung Sorge zu tragen.“

Verfassungsmäßigkeit

Eine flächendeckende Mietpreisbremse im ganzen Bundesgebiet ohne erkennbaren Grund und ohne Beeinträchtigung der Allgemeinbevölkerung wird von einigen Juristen und der Rechtsliteratur als verfassungswidrig gewertet. Jeder Eingriff muss sich an die Sozialpflichtigkeit des Eigentums und des Allgemeinwohl orientieren. Ein Eingriff in das Eigentum ohne Grund, also ohne einer generellen Wohnungsnot wird teilweise in Literatur und Urteilen des Bundesverfassungsgerichtes als verfassungswidrig eingestuft.

Vermutete Auswirkungen, Kritik

Zudem verweisen Kritiker darauf, dass eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen die Nachfrage der potentiellen Mietinteressenten in attraktiven Wohnlagen deutlich erhöht, wodurch letztlich die beabsichtigte Entspannung auf dem Mietmarkt nicht erreicht wird. Weiterhin kann eine Mietpreisbremse auch den Schweinezyklus auf den Wohnungsmärkten verstärken.

Derzeit (Stand 2014) kommt es zu Kritik an der geplanten Mietpreisbremse und Stimmen werden laut, die deren Aussetzung fordern. Durch den Anstieg der Neubauten stagnieren die Wohnungsmieten, in einigen Regionen gehen die Preise sogar zurück.

Justizminister Heiko Maas hat am 18. März 2014 einen Gesetzentwurf zur Einführung einer "Mietpreisbremse" vorgelegt (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG). Der nicht mit dem Koalitionspartner CDU abgestimmte Referentenentwurf hat zu heftiger Kritik aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft geführt. Die Kritik wird vor allem an der Verfassungsmäßigkeit und der Zweckmäßigkeit des Gesetzentwurfes geübt, denn mit der "Mietpreisbremse" wird kein Neubau geschaffen und Wohnungssuchenden mit geringem Einkommen keine Wohnung verschafft. Weiterhin wird das Gesetz zu mehr Bürokratie und Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter führen. Die Neuvermietungsmiete soll die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% überschreiten dürfen. Sofern ein qualifizierter Mietenspiegel in einer Kommune existiert, muss dieser für die Bestimmung der Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Mietenspiegel bildet jedoch nicht die Marktmiete ab, da Index- und Staffelmietverträge nicht erfasst werden. Mit einer Deckelung der "Marktmiete" wie es der Gesetzesentwurf vorsieht, hätte der Staat die Bestimmung des Mietpreises jedoch selbst in der Hand, was auf eine Abschaffung der Marktmiete hinausläuft. Problematisch sind auch die im Gesetzesentwurf dargestellten Abweichungen zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten, die ausschließlich aus in der Presse öffentlich zugänglichen Wohnungsinseraten ermittelt wurden. Neuvermietungen ohne öffentliche Inseration - bspw. privater Vermieter oder von Genossenschaften - sind nicht eingeflossen. Ebenso ist zwischen den unterschiedlichen Ausstattungsstandards der angebotenen Wohnungen nicht differenziert worden. Eine renovierte Wohnung mit neuem Bad und Einbauküche ist dabei so behandelt worden, wie eine unrenovierte Wohnung ohne Einbauküche und mit altem Bad. Dadurch geben die im Gesetzesentwurf herangezogenen Abweichungen kein realitätsnahes Abbild der Preis- und Kostenrelationen wieder.

Eine Diskussion bzgl. einer Vermieter-Unterstützung bei entsprechend sinkenden Mieten in ländlichen Regionen findet nicht statt.

Europäische Menschenrechtskonvention

Da das Mietrecht auch in den europarechtlichen Bereich fällt, hat sich schon in den frühen 80er Jahren der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) als zuständig gefühlt und anhand des ersten Zusatzprotokolls der Europäischen Menschenrechtskonvention (EMRK) mit immerhin fünf Richtern, die der Urteilslogik nicht gefolgt sind, folgendes geurteilt: In der damaligen Zeit ging es um die Frage laufender Mietverhältnisse und Verträglichkeit mit der EMRK, wobei es im Unterschied zur Mietpreisbremse nicht unbedingt um Neuvermietungen geht und hier die Frage der Vertragsfreiheit nicht explizit erklärt wurde. Unter Grundlage der Verhältnismäßigkeit wurde eine Klage (Mellacher) damals zwar abgewiesen, dennoch legten die Richter grundlegende Leitplanken fest, die es dem Gesetzgeber erschweren „entgegen vorlegbaren Grundlagen“ die Gesetze so zu ändern, dass sie jeder Logik entbehren. Wichtig sei hierbei eine vernünftige Balance zwischen den Interessen des Eigentümers und des Mieters herzustellen und zwar unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls und Interesses der Gesamtbevölkerung. Eine völlig unlogische Handlung, z. B. entgegen dem Interesse der Gesamtbevölkerung (bspw. wenn keine Wohnungsnot bundesweit feststellbar ist), ist laut Literatur und Rechtsmeinung konventionswidrig.

Literatur

• Mieterhöhung; DMB-Verlag, ISBN 978-3-933091-67-3, Ausgabe 2007, Hinweise zu Ortsübliche Vergleichsmiete, Zustimmungsverfahren, Mietspiegel, Kappungsgrenze, Jahressperrfrist, Staffelmiete
• Modernisierung; DMB-Verlag, ISBN 978-3-933091-68-0, Ausgabe 2008, Modernisierung durch Vermieter, Ankündigung, Duldung, Mieterhöhung, Fristen

Weblinks

• Information zu Mieterhöhung von Immobilienscout
• Stiftung Warentest: Mieterhöhung ohne Mietspiegel: Regeln für die Mieterhöhung

Siehe auch

• Mietwucher
• Geschäftsraummiete

Einzelnachweise

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