Immobilien-Spezialfonds, auch genannt „Immobilien-Spezial-Sondervermögen“, sind Investmentfonds und gehören zur Gruppe der "offenen Immobilienfonds". Diese werden unterschieden in Publikumsfonds, die sich an das gesamte Anlegerpublikum (überwiegend Privatanleger, aber auch institutionelle Anleger) wenden, und in Immobilien-Spezialfonds, die eigens für bis zu dreißig nicht natürliche Anleger (Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Banken und sonstige Unternehmen) aufgelegt werden.
Im Wesentlichen gelten sowohl für die Immobilien-Publikumsfonds als auch für die Immobilien-Spezialfonds dieselben Vorschriften des Investmentgesetzes (InvG) vom 15.12.2003.
Immobilien-Spezialfonds werden durch eine Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft im eigenen Namen auf Rechnung der Anleger aufgelegt und verwaltet. Eine Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft hat den Status eines Spezialkreditinstitutes und untersteht daher der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die Beteiligung der Anleger am Immobilien-Sondervermögen erfolgt nicht durch die Ausgabe von Gesellschaftsanteilen, sondern über die Ausgabe von Investmentzertifikaten. Diese werden laufend emittiert und zurückgenommen, d.h. der Fonds ist nach beiden Seiten „offen“.
Das Verhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft (KAG) und Anleger wird nicht gesellschaftsrechtlich, sondern vertragsrechtlich geregelt, wobei das Vertragswerk gewährleistet, dass alle Anleger gleich behandelt werden. Die Anleger sind nicht an der Immobilien-KAG beteiligt, sondern nur am jeweiligen Immobilien-Sondervermögen. Deshalb kann eine Immobilien-KAG beliebig viele Sondervermögen verwalten. Die Immobilien-Sondervermögen, d.h. die Spezialfonds, haben keine eigene Rechtspersönlichkeit. Die Immobilien in den offenen Immobilienfonds stehen im rechtlichen Eigentum der KAG. Das wirtschaftliche Eigentum liegt jedoch bei den Anlegern. Aktiva und Passiva eines offenen Immobilienfonds sind streng von den Aktiva und Passiva der KAG getrennt zu halten.
Die Vertragsbeziehung zwischen der KAG und dem Anleger wird durch eine Depotbank ergänzt, der die Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens obliegt. Sie ist für die Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine zuständig. Darüber hinaus hat die Depotbank bestimmte Kontrollbefugnisse gegenüber der Immobilien-KAG bzw. dem Sondervermögen.
In den letzten Jahren hat der Immobilien-Spezialfonds eine rasante Entwicklung durchlaufen. Im Zeitraum von 1999 bis 2004 stieg das Netto-Fondsvolumen aller Immobilien-Spezialfonds von € 4,6 Milliarden auf € 14,4 Milliarden an. Dies bedeutet eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von ca. 36%. Zum 31.12.2004 verwalteten 19 deutsche Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften 86 Immobilien-Spezialfonds.